開發(fā)商違反預(yù)售合同的行為性質(zhì)及賠償范圍
——江蘇無錫中院判決陳榮根訴江陰蘭星公司房屋買賣合同糾紛案
 
 
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  裁判要旨

  開發(fā)商在未取得房屋預(yù)售許可證前與購房人簽訂的具備主要條款的房屋認購書的性質(zhì)仍為預(yù)約合同。開發(fā)商違反預(yù)約合同將房屋售予他人應(yīng)向購房人賠償機會損失，機會損失的范圍應(yīng)與開發(fā)商因違約行為而獲得的利益相對應(yīng)。

  案情

  2008年3月20日，陳榮根與常州蘭星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江陰分公司（簡稱蘭星江陰分公司）簽訂《龍城福第認購書》一份，約定由陳榮根認購蘭星江陰分公司開發(fā)的龍城福第房產(chǎn)，并約定認購位置為A塊商業(yè)11—15號；房屋交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與認購書約定發(fā)生差異的，雙方同意按產(chǎn)權(quán)登記面積計算；認購單價為6000元/平方米；簽訂認購書時交納誠意金60萬元；龍城福第達到銷售條件后蘭星江陰分公司將以書面形式通知陳榮根簽訂商品房買賣合同；陳榮根必須在收到通知后十日內(nèi)與蘭星江陰分公司簽訂商品房買賣合同，逾期視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，并不再享受以上單價購房優(yōu)惠，交納的誠意金不計息退還；雙方簽訂商品房買賣合同后，誠意金抵作房款；本認購書有效期自簽訂之日起生效，到陳榮根收到簽訂商品房買賣合同通知之日起十日內(nèi)自動作廢。認購書“甲方”位置上蓋有蘭星江陰分公司的售房合同專用章及法定代表人錢樹忠的印章。認購書最后記載有陳榮根的身份證號碼和聯(lián)系電話，在乙方確定的書面通知地址欄未填寫內(nèi)容。陳榮根于合同簽訂當日向蘭星江陰分公司支付誠意金60萬元。江陰蘭星公司取得預(yù)（銷）售許可證后于2010年5月將龍城福第A商業(yè)一層全部銷售，訟爭房屋的售價為4394340.63元。在審理過程中，原告申請對訟爭房屋進行市場價格鑒定（評估），估價結(jié)果為：估價對象的建筑面積為632.025平方米，市場價值為4987929元。若被告不違約，原告應(yīng)支付的售價為3792150元。

  另查明，蘭星江陰分公司現(xiàn)登記為江陰蘭星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱江陰蘭星公司），江陰蘭星公司確認蘭星江陰分公司的責任由其承擔，陳榮根無異議。

  裁判

  江蘇省江陰市人民法院經(jīng)審理認為，陳榮根與蘭星江陰分公司簽訂的《龍城福第認購書》以書面形式明確了將來就訂立正式買賣合同進行談判這一預(yù)約標的，系獨立、有效的預(yù)約合同，雙方應(yīng)在認購書所約定的條件成就后按約定履行。蘭星江陰分公司在取得銷售許可后未按約書面通知陳榮根并與之訂立本約，違背了民事活動中應(yīng)遵循的誠實信用原則，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。綜合考量江陰近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的態(tài)勢及雙方當事人履約情況，確定具體賠償數(shù)額應(yīng)以江陰蘭星公司因違約實際獲得的差價利益602189.63元為宜。據(jù)此，法院判決：被告江陰蘭星公司應(yīng)返還原告陳榮根誠意金60萬元，并賠償陳榮根損失602189.63元，合計1202189.63元；駁回陳榮根其他訴訟請求。

  一審判決后，被告不服并提起上訴。江蘇省無錫市中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。

  評析

  本案爭議的焦點在于：認購書是買賣合同還是預(yù)約合同，違反預(yù)約合同的賠償范圍如何確定。

  1.本案中認購書的性質(zhì)

  一種觀點認為，認購書對擬購商鋪的位置、價款、認購時間及雙方的權(quán)利義務(wù)作了明確約定，具備了購房合同的主要條款，是附生效條件的購房合同。當蘭星江陰分公司取得商品房預(yù)售許可證時，購房合同就已經(jīng)生效。

  另一種觀點認為，認購書缺乏付款時間、付款方式、商鋪交付條件及日期等主要內(nèi)容，雙方需通過進一步談判確定后才能訂立合同，認購書只是締約行為。

  法院經(jīng)審理認為，原、被告簽訂的房屋認購書是對未來簽署正式購房合同的預(yù)先安排，并以書面形式明確了將來就訂立正式買賣合同進行談判這一預(yù)約標的，系獨立、有效的預(yù)約合同。雖然認購書對擬購商鋪的位置、價款、認購時間作了約定，但還是缺少合同成立的其他要素如付款時間、付款方式、商鋪交付條件及日期等，且合同明確約定了在取得房屋預(yù)售許可證后簽訂商品房買賣合同，意即該認購書確認無誤的約定事由系蘭星江陰分公司在取得房屋預(yù)售許可證后應(yīng)書面通知陳榮根與之訂立商品房買賣合同，而雙方當事人最終是否會訂立買賣合同、買賣合同的主要條款是否與認購書一致，根據(jù)認購書不能得出肯定無疑的結(jié)論，所以，認購書不能認定為買賣合同，而是買賣合同的預(yù)約合同。

  2.預(yù)約合同違約責任賠償范圍的確定

  違反預(yù)約合同應(yīng)承擔損失的范圍，應(yīng)以機會損失為基礎(chǔ)，不超過履行利益為限，綜合考慮案情，予以確定。預(yù)約合同對本約的標的物、對價等已經(jīng)作出明確約定，當事人對本約的期待利益已經(jīng)固化，違約方一旦違約，守約方的期待利益也隨之喪失，守約方亦喪失了與他人訂立同類本約合同的機會，導(dǎo)致機會損失轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實損失，該機會損失歸屬于信賴利益的損失。但是，預(yù)約合同的標的是簽訂本約合同這一行為，而不是交易的實際發(fā)生，依賴簽訂本約后再與他人訂立同類合同可獲得的利益，即履行利益，只能理解為商業(yè)利益，在本約未達成的情況下，不能視為法律上的利益，也就不能作為違反預(yù)約合同應(yīng)承擔損失的范圍，但信賴利益的損失不能超過履行利益損失，故違反預(yù)約合同應(yīng)承擔損失的范圍不能超過可得利益的范圍。

  本案中，被告因違約得到的直接經(jīng)濟利益可對應(yīng)地視為原告的機會利益損失。一個行為給合同一方帶來利益，同時給另一方造成損失，該利益和損失之間具有某種程度的對應(yīng)關(guān)系。任何人不得從違法行為中獲利，蘭星江陰分公司的違約行為給自己帶來了602189.63元（4394340.63元-3792150元）的直接經(jīng)濟利益，也就是原告的機會利益的損失。陳榮根的可得利益應(yīng)為評估的市場價4987929元與其本可以購買的成本價3792150元的差價即1195779元。本案中的機會利益沒有超出可得利益的范疇。綜合考量雙方當事人的履約情況及近年來本地房地產(chǎn)交易中頻現(xiàn)因房價上漲而開發(fā)商違約的事例，故以蘭星江陰分公司在交易中違背誠實信用原則而獲得的實際經(jīng)濟利益作為對陳榮根的損失賠償，既是對違背誠信原則行為的懲戒，也是合理地彌補了原告的損失。

  本案案號：（2011）澄西民初字第0105號，（2012）錫民終字第0024號

  案例編寫人：江蘇省江陰市人民法院 曹海英 陳教智