設立建設用地使用權應自登記時生效
——山東日照中院判決木業(yè)公司訴工程處排除妨礙糾紛案
 
 
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  裁判要旨

  我國對不動產物權登記原則上采取的是登記要件模式，即登記為物權生效的法定要件。建設用地使用權屬于不動產用益物權的一種，其設立也應以登記為要件，即設立建設用地使用權自登記時生效。

  案情

  2009年4月1日，山東省日照市公路管理局工程處（簡稱工程處）與日照市嵐山區(qū)碑廓鎮(zhèn)大朱槽一村簽訂土地租賃合同，約定工程處租賃大朱槽一村土地60畝，用于拌合站安裝和存料使用，租期一年。2010年1月25日，日照德霖木業(yè)有限公司（簡稱木業(yè)公司）以3010萬元價格競得2009G號宗地的國有建設用地使用權，面積為14萬平方米。工程處租賃的土地即包含在木業(yè)公司競得的土地中。2011年4月3日，木業(yè)公司與日照市國土資源局簽訂國有建設用地使用權出讓合同。同年4月29日，木業(yè)公司交齊土地出讓金。5月6日，木業(yè)公司向有關部門申請權利初始登記。5月20日，木業(yè)公司取得涉案土地使用權證。11月5日，工程處將拌合站設備遷出木業(yè)公司廠區(qū)。

  關于工程處占用的土地面積，雙方存在爭議。木業(yè)公司稱，工程處占用土地面積為60畝；工程處則辯稱，其施工的工程結束后，已不需要占用60畝土地，其實際占用的土地面積為12畝。木業(yè)公司對此存有異議，工程處未提供證據(jù)證實自己的主張。2011年9月21日，經原審現(xiàn)場勘查測量，工程處拌合站設備占用土地面積為12畝，木業(yè)公司將拌合站周圍放置了木材。經木業(yè)公司申請，原審法院依法委托物價部門鑒定涉案土地租賃費為每畝每年1.5萬元。此外，關于木業(yè)公司享有土地使用權的時間，雙方也存有爭議。木業(yè)公司認為，其于2010年1月25日競得涉案土地使用權后，對涉案土地即享有排他的使用權；工程處則認為，2011年5月20日木業(yè)公司辦理了土地使用權證后，才依法享有土地使用權。

  裁判

  山東省日照市嵐山區(qū)人民法院經審理認為，雖然木業(yè)公司之前成功競得該土地使用權，且已交齊土地出讓金，并與有關部門簽訂了國有土地使用權出讓合同，但該行為僅是其取得國有土地使用權的準備工作，在木業(yè)公司依法向有關部門申請權利登記前，該公司對該土地并不享有排他的使用權。因此，木業(yè)公司主張其自依法競得該土地使用權時即依法享有排他的使用權，于法無據(jù)，不予支持。木業(yè)公司應自2011年5月6日向有關部門申請權利初始登記時，依法取得涉案土地使用權。

  木業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。

  山東省日照市中級人民法院經審理認為，涉案土地系國有建設土地，根據(jù)物權法第一百三十九條“建設用地使用權自登記時設立”之規(guī)定，建設用地使用權設立登記是建設用地使用權設立的法定公示手段，是建設用地使用權是否依法設立的法定要件。木業(yè)公司雖通過競拍方式，交納了土地出讓金并最終與相關部門簽訂了國有土地使用權出讓合同，但其僅基于出讓合同取得了債權請求權，尚未完成建設用地使用權的物權設立，不能取得相應的物權。木業(yè)公司只有進行了設立登記，將設立內容登記在不動產物權登記簿上，才能成為建設用地使用權人，才能享有占有、使用、收益的排他性權利。因此，木業(yè)公司自登記機構于2011年5月20日向其下發(fā)國有土地使用證之日取得涉案建設用地使用權，原審認定木業(yè)公司自2011年5月6日向有關部門申請權利初始登記時依法取得涉案土地使用權錯誤，應予以糾正。木業(yè)公司上訴主張其自2010年1月25日經拍賣取得涉案土地的建設用地使用權，不符合我國物權法的上述規(guī)定，依法不予支持。

  2012年9月20日，法院判決：駁回上訴，維持原判。

  評析

  建設用地使用權登記是各國通行的物權公示手段，但對于不動產登記所產生的效力，并不完全相同。從各國物權法的規(guī)定來看，登記對建設用地使用權的效力主要有三種模式：一是登記對抗主義，以法國和日本為代表。該種物權的變動，在當事人之間，不須進行登記即能發(fā)生法律效力，但只有登記后，才能產生對第三人的對抗效力。未經登記的，則不能對抗善意第三人。二是登記生效主義，以德國、瑞士為代表。這種模式下，該種物權的變動，必須進行登記，如果未進行登記，則不發(fā)生物權變動的效果，即登記有決定建設用地使用權的設立、轉移、變更和消滅能否生效的效力。但由于對契約性質的不同理解，又有不同的做法。三是托倫斯登記制度，主要是英美法系國家的做法，其特點是，除了登記之外，還有交付權利證書的要求，產權一經登記，具有不可推翻的效力，國家給予保障。不強制一切土地所有權、他項權利申請登記，但一經登記，其后發(fā)生的房地產權利變更或者設定，非經登記，不生效力。

  物權法出臺前，我國沒有專門的不動產登記法，有關不動產的登記規(guī)定主要散見于各項單行法律和行政法規(guī)，如城市房地產管理法等。物權法中對不動產物權的變動原則上采用了以德國和瑞士為代表的登記生效主義，主要體現(xiàn)在第一章第六條、第二章第一節(jié)和第十二章中，并且第一百三十九條明確規(guī)定“建設用地使用權自登記時設立”。

  本案中，木業(yè)公司雖然是通過競拍方式，交納了土地出讓金并最終與相關部門簽訂了國有土地使用權出讓合同，但此時其尚未完成建設用地使用權的設立，不能取得相應的物權，僅能基于出讓合同取得了債權請求權。木業(yè)公司只有進行了設立登記，將設立內容登記在不動產物權登記簿上，才能成為建設用地使用權人，才能享有占有、使用、收益的排他性權利。因此，木業(yè)公司自登記機構于2011年5月20日向其下發(fā)國有土地使用證之日，取得涉案建設用地使用權。

  本案案號：(2011)嵐民一初字第1178號，(2012)日民一終字第734號

  案例編寫人：山東省日照市中級人民法院 張寶華 王林林