拆遷的分類
　　１、 按被拆除物的性質(zhì)分類：拆遷房屋或拆遷附屬物

　　２、 按拆遷范圍分類：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的拆遷或城市規(guī)劃區(qū)外的拆遷

　�。�、 按拆遷范圍內(nèi)土地所有權(quán)性質(zhì)分類：國(guó)有土地的拆遷或集體土地的拆遷（集體土地拆遷分為國(guó)家建設(shè)征用土地和農(nóng)村建設(shè)占用集體土地）

　　４、 按項(xiàng)目的目的分類：公益事業(yè)建設(shè)拆遷或城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆遷或商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)拆遷

　�。�、 按被拆遷人的身份分類：所有權(quán)人拆遷或使用權(quán)人拆遷

６、 按拆遷方式分類：自行拆遷或委托拆遷

拆遷法規(guī)
現(xiàn)有的拆遷法規(guī) 《城市房屋拆遷條例》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》《北京市城市房屋拆遷管理辦法》《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》等

拆遷人和被拆遷人
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》　　第四條 拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

　　本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

拆遷補(bǔ)償
拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾�府根�?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

拆遷補(bǔ)償協(xié)議
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補(bǔ)償安置中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而訂立的協(xié)議，是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利義務(wù)的合同，它適用《民法通則》 和《合同法》。

　　房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議具有下列特征：

　�。�1）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是房屋拆遷雙方的法律行為。

　�。�2）房屋拆遷當(dāng)事人之間的法律地位平等。

　�。�3）協(xié)議必須是房屋拆遷雙方的合法行為。

　�。�4）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是具有法律效力的文件。

　�。�5）房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是一種雙務(wù)有償協(xié)議，協(xié)議的當(dāng)事人依據(jù)協(xié)議享有一定的權(quán)利，同時(shí)又要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

　�。�6）房屋拆遷安置協(xié)議必須采用書面的形式。

　　房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要內(nèi)容有：

　　（1）拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；

　�。�2）安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；

　�。�3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限；

　　（4）搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；

　�。�5）搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

　�。�6）違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式；

（7）當(dāng)事人約定的其他條款。

拆遷凍結(jié)
拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾�府根�?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

拆遷許可證
是拆遷人在實(shí)施前，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)其提交的文件資料批準(zhǔn)的一種附有明確期限的行政強(qiáng)制許可行為。沒(méi)有獲得該許可，拆遷人不得進(jìn)行拆遷程序。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。

　　第七條 申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

　�。ǘ�）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

　　（三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；

　�。ㄋ模┎疬w計(jì)劃和拆遷方案；

　�。ㄎ澹┺k理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

拆遷許可證是非常重要的一個(gè)法律文件，一般來(lái)說(shuō)，它應(yīng)該在拆遷辦進(jìn)行公示，但是多數(shù)時(shí)候拆遷方不愿意讓被拆遷人看到這個(gè)證，為什么？

第一，             它可能沒(méi)有拆遷許可證。沒(méi)有拆遷許可證，它就是在違法的實(shí)施拆遷，一般人不知道也就算了，一旦被知道，被訴訟，整個(gè)拆遷都可能因此停滯。對(duì)他來(lái)說(shuō)這個(gè)成本就太高了。

第二，             他有拆遷許可證，但是拆遷許可證可能已經(jīng)過(guò)期。拆遷許可證是有一定有效期限的，比如12個(gè)月。有可能拆遷許可證已經(jīng)過(guò)期，拆遷方自然不愿意公示出來(lái)。

第三，             拆遷許可證本身沒(méi)有任何問(wèn)題，但是拆遷方依然不希望被拆遷戶看到這個(gè)證，就是因?yàn)樗�在拆遷法律維權(quán)，注意，是法律維權(quán)，如果你走信訪，或者做唐福珍，這個(gè)證對(duì)你就沒(méi)有價(jià)值，只有法律維權(quán)的時(shí)候這個(gè)證存在巨大價(jià)值。拆遷方最怕的是什么，他最怕的就是法律維權(quán)，所以他不希望我們看這個(gè)證。

拆遷方流程
建設(shè)單位申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證
根據(jù)《房屋拆遷管理?xiàng)l例》　第七條　申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；
　�。ǘ�）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
　　（三）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；
　�。ㄋ模┎疬w計(jì)劃和拆遷方案；
　　（五）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

房屋拆遷許可證是拆遷人獲準(zhǔn)房屋拆遷的證明文件，這個(gè)階段根據(jù)各地規(guī)定的不同，提交的具體文件也略有不同。這里給大家舉一個(gè)例子，讓大家了解這個(gè)流程的法律價(jià)值：我們?cè)��?jīng)有一個(gè)客戶面臨強(qiáng)拆，補(bǔ)償款和客戶的心理預(yù)期存在巨大的落差。我們的律師就提起了行政訴訟，訴拆遷許可證無(wú)效。在行政訴訟中，政府就要拿出證明它行政許可合法有效的證據(jù)，就包括拆遷方申請(qǐng)拆遷許可證時(shí)候提交的全套材料。

結(jié)果政府拿出了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，拿出了拆遷計(jì)劃和拆遷方案，拿出了拆遷補(bǔ)償安置資金證明，唯獨(dú)少了一份該項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件。這份文件是因?yàn)槿蘸筮z失了，還是這份文件里面有著什么嚴(yán)重的瑕疵，我們不得而知，但是缺少了這份文件，行政許可就不符合法律要求，直接導(dǎo)致了拆遷許可證無(wú)效。雖然拆遷方最終還是補(bǔ)辦了拆遷許可證，但是由于這場(chǎng)訴訟，拆遷被拖后了半年，極大地提高了我們當(dāng)事人的談判籌碼。

房屋拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證
根據(jù)《房屋拆遷管理?xiàng)l例》　第七條的第二款，申請(qǐng)材料提交到相關(guān)的部門之后，申請(qǐng)人的責(zé)任在申請(qǐng)階段完成，此時(shí)責(zé)任轉(zhuǎn)移到房屋拆遷管理部門，其要對(duì)相對(duì)人提交的材料在法定期限內(nèi)進(jìn)行有效審查，第七條第二款規(guī)定：“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起３０日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

房屋拆遷管理部門發(fā)布拆遷公告
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 第八條規(guī)定：“房屋拆遷管理部分在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限的事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向拆遷人做好宣傳、解釋工作。”

拆遷人書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人
*.地方的政策法規(guī)有具體規(guī)定，各地可能略有不同

<北京市城市房屋拆遷管理辦法>實(shí)施意見(jiàn)  15.【通知所有權(quán)人】

    拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應(yīng)當(dāng)書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人。通知應(yīng)當(dāng)載明拆遷人、拆遷許可證號(hào)、工程名稱、受托拆遷單位、受托評(píng)估單位、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、聯(lián)系方式，并告知其享有的權(quán)利。拆遷人無(wú)法通知房屋所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)在《北京日?qǐng)?bào)》、《法制日?qǐng)?bào)》予以公告，公告期限為30日。

    拆遷公有住房，拆遷人應(yīng)當(dāng)向產(chǎn)權(quán)單位和承租人告知《辦法》第二十八條有關(guān)房改售房的規(guī)定。

被拆遷人向房屋拆遷管理部門了解補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)和搬遷過(guò)渡方式等事項(xiàng)
拆遷人與被拆遷人、承租人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，約定補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條　拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
　　拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

被拆遷方流程
與前面從拆遷方的角度講拆遷的流程，觀眾們可能聽(tīng)得有些一頭霧水，畢竟這是相對(duì)比較專業(yè)的內(nèi)容，可能也比較枯燥。下面我從被拆遷戶的角度，講一講被拆遷戶在維權(quán)的流程。這個(gè)流程大致可以分為5個(gè)階段：拆遷初期、房屋評(píng)估、補(bǔ)償談判、行政裁決、強(qiáng)制拆遷。

拆遷初期
拆遷的初期，按照前面講的拆遷流程，拆遷方要公示拆遷公告，要披露拆遷補(bǔ)償方案，告訴各位，我要給你們多少錢，我怎么安置你們，我們的標(biāo)準(zhǔn)是什么。一個(gè)戶口給什么樣的房子，房子在哪里。在這個(gè)過(guò)程中，被拆遷戶可以了解很多信息。但是在這個(gè)階段拆遷還沒(méi)有進(jìn)行到實(shí)質(zhì)階段，因?yàn)楫吘垢鲬舻臓顩r都不同。不可能一刀切。

房屋評(píng)估
為了搞清楚被拆遷戶的家庭情況，房屋條件，拆遷方會(huì)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷戶的房屋進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估出一個(gè)補(bǔ)償款的數(shù)額給被拆遷方參考，同時(shí)也作為拆遷的主要依據(jù)。

補(bǔ)償談判
了解了補(bǔ)償方式，評(píng)估了房屋，就進(jìn)入了實(shí)質(zhì)的談判階段。當(dāng)然整個(gè)拆遷的博弈并不是從這個(gè)階段才開(kāi)始，其實(shí)早在拆遷初期就已經(jīng)開(kāi)始了，只不過(guò)有些被拆遷戶意識(shí)不到提前準(zhǔn)備的價(jià)值，到了具體補(bǔ)償談判的時(shí)候吃了大虧，這個(gè)我們后面再說(shuō)。

行政裁決
當(dāng)補(bǔ)償談判不能達(dá)成一致意見(jiàn)的時(shí)候，法律賦予拆遷方一個(gè)救濟(jì)程序，就是行政裁決。行政裁決是強(qiáng)制拆遷的前置程序。

強(qiáng)制拆遷
當(dāng)拆遷方與被拆遷方達(dá)不成一致意見(jiàn)的時(shí)候，拆遷方會(huì)千方百計(jì)的走強(qiáng)制拆遷程序，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，除非被拆遷方掌握了他重大違法的證據(jù)，否則只要按照法律規(guī)定順利走完了強(qiáng)拆程序，就可以不經(jīng)協(xié)商直接在警察的保護(hù)下強(qiáng)拆我們的房子。

所以正確的維權(quán)策略，要盡可能的拖延我們房子被強(qiáng)拆的時(shí)間，或者即便房子被強(qiáng)拆，也能掌握對(duì)方大量違法拆遷的證據(jù)，用作日后繼續(xù)提起司法救濟(jì)程序之用。

強(qiáng)制拆遷的大概流程是：

被拆遷戶與拆遷方博弈的流程及結(jié)果

（1）達(dá)成協(xié)議自動(dòng)履行。--->拆遷人給錢，被拆遷人交房。

（2） 達(dá)成協(xié)議不履行，在拆遷期限內(nèi)未給予補(bǔ)償或拒絕搬遷的 ----->可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴---->訴訟期間，協(xié)議一方可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

（3）拆遷達(dá)不成協(xié)議----->經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋管理部門裁決。房屋管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。---->

a.當(dāng)事人認(rèn)可裁決內(nèi)容時(shí)，可依裁決自動(dòng)履行。

b.當(dāng)事人對(duì)裁決不服的---->

（a）可以自裁決書送達(dá)之日起60日內(nèi)向上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)行政復(fù)議，或在3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。

（b）當(dāng)事人一方未在法律規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)復(fù)議或提起訴訟的，房屋拆遷管理部門可依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

――>拆遷人已對(duì)被拆遷人貨幣補(bǔ)償或提供安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行（有嚴(yán)格的法律要求）。