二手房交易過(guò)程中，不可避免的要涉及到過(guò)戶的問(wèn)題，無(wú)論是買賣還是贈(zèng)予，只有產(chǎn)權(quán)變更之后，購(gòu)買者或被贈(zèng)與者才真正享有房屋的所有權(quán)。而從目前二手房市場(chǎng)反饋情況和網(wǎng)友的反應(yīng)來(lái)看，在過(guò)戶環(huán)節(jié)“卡殼”的這種情況十分嚴(yán)重，而導(dǎo)致這種情況的原因是多方面的，而且相對(duì)較為復(fù)雜。今天，我主要結(jié)合二手房過(guò)戶中的幾個(gè)重要問(wèn)題進(jìn)行探討，以便能對(duì)廣大網(wǎng)友購(gòu)房有所幫助。
   一、二手房交易過(guò)程中，因?yàn)檫^(guò)戶的手續(xù)比較繁雜，需要收取一定費(fèi)用，那么在二手房交易中不過(guò)戶可不可以用公證方式代替過(guò)戶是否可行？
    首先二手房不做過(guò)戶是不可以的！如果公證，在公證的過(guò)程中，需要賣方本人親自到場(chǎng)，只做公證來(lái)講，賣方不能提供這些證件，最后不能把產(chǎn)權(quán)證上的名字變成買方，不能保證買方的利益。
    在一定前提下有的房管局可以認(rèn)可的，寫(xiě)明房屋是誰(shuí)辦理，要賣給誰(shuí)。二手房不過(guò)戶是不可以的。包括普通消費(fèi)者老百姓也好，買的房屋變成自己的名字最踏實(shí)。以前有一段時(shí)間委托書(shū)房管局也是不認(rèn)的，公證基本上沒(méi)有太大的作用，而且公證書(shū)的法律效力是在一年之內(nèi)還是兩年之內(nèi)，所以公證不能代替產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的。
    你不過(guò)戶的話你現(xiàn)在簽完協(xié)議，從合同來(lái)說(shuō)你已經(jīng)達(dá)成買賣意識(shí)了，但是做為買方來(lái)說(shuō)沒(méi)有擁有這個(gè)房屋的所有權(quán)，而且到每個(gè)區(qū)域所指定的房管局。
    公證有效期一年，公證只是委托其他人去辦理房屋手續(xù)，或者見(jiàn)證買房人去買房手續(xù)的一些見(jiàn)證。在辦理過(guò)戶交易的時(shí)候，可以使用公證書(shū)去房管局辦理一些手續(xù)，但是不作為買方擁有房屋的所有權(quán)，所以必須要過(guò)戶。
    二、在賣方來(lái)說(shuō)，居住期未滿5年是不能達(dá)到免稅的條件，一般會(huì)建議買方推遲過(guò)戶時(shí)間，這樣應(yīng)該如何處理，對(duì)于房屋買賣的免費(fèi)條件以五年為期，購(gòu)房者需要通過(guò)什么手段保護(hù)避免購(gòu)房糾紛呢？
    雙方協(xié)商，倒不是不可行。但是期限不要太長(zhǎng)，因?yàn)檎�策隨時(shí)會(huì)變，所以還是要成交之后及時(shí)過(guò)戶�，F(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)改為2年，個(gè)人所得稅還是5年，營(yíng)業(yè)稅還是5.55%，個(gè)稅還是1%。
    賣方講究一個(gè)凈價(jià)，這個(gè)房子賣100萬(wàn)就什么都不管了。時(shí)間允許的情況下一個(gè)月兩個(gè)月消費(fèi)者如果真想要這個(gè)房子也可以推遲一段時(shí)間過(guò)戶，但時(shí)間不應(yīng)太長(zhǎng)。
    對(duì)于推遲辦理過(guò)戶手續(xù)從專業(yè)角度來(lái)說(shuō)實(shí)際上有幾個(gè)不太有利于買方的地方。第一，隨著市場(chǎng)的房?jī)r(jià)變化，兩個(gè)月三個(gè)月會(huì)漲價(jià)，這時(shí)候買方會(huì)有不賣的情況。第二點(diǎn)，成交以后在這幾個(gè)月當(dāng)中，推遲一兩個(gè)月隨時(shí)會(huì)有很多因素變化。如果買賣雙方達(dá)成一致就可以推遲一兩個(gè)月過(guò)戶的話，還是根據(jù)雙方的意愿，作為中介來(lái)說(shuō)這要把其中的弊端跟客戶說(shuō)的。
    另外個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅有什么不同，剛才說(shuō)超過(guò)5年的，一套房屋就不收稅了，但是兩套房屋只要超過(guò)5年就會(huì)收稅的。營(yíng)業(yè)稅兩年以后如果你是普通住宅就不征收了，如果不是普通住宅就會(huì)全額征收的。
    關(guān)于購(gòu)房者應(yīng)對(duì)維護(hù)自己的利益采取何種方式，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，對(duì)二手房買賣流程是不太明白的。作為買方來(lái)說(shuō)，政策是隨時(shí)變化的，房?jī)r(jià)也隨時(shí)變化，如果有一方出現(xiàn)違約，買方無(wú)疑是受害者。大部分稅費(fèi)是買方來(lái)交，賣方不承擔(dān)任何費(fèi)用。所以我不建議推遲辦理過(guò)戶手續(xù)。如果推遲的話，像營(yíng)業(yè)稅還沒(méi)有什么，像是個(gè)稅來(lái)說(shuō)，買方有二套還是要有的�，F(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅由五年變二年，所以只剩下個(gè)稅的問(wèn)題。如果有什么不同就是多了一個(gè)1%和少了一個(gè)1%。如果賣方有二套，不管過(guò)沒(méi)過(guò)五年都要交的。維權(quán)這塊作為買方來(lái)說(shuō)，要了解現(xiàn)在天津市場(chǎng)國(guó)家對(duì)稅收政策的征收標(biāo)準(zhǔn)，只要買房相應(yīng)的稅收還是要交的。
    三、在購(gòu)買二手房的時(shí)候，現(xiàn)在購(gòu)房者都是大部分用貸款購(gòu)房，在房屋第二次交易貸款尚未還清，在這樣情況下如何辦理過(guò)戶手續(xù)，其中需要注意一些什么問(wèn)題？
    賣方貸款未還清這種情況下，辦理過(guò)戶的時(shí)候要保證賣方貸款必須還清，這邊銀行貸款還清是沒(méi)有用的，還要到房管局去做抵押貸款撤銷�，F(xiàn)在還有買方去為賣方清貸，我不建議這種方式，還是應(yīng)該由賣方自己清貸。房主貸款沒(méi)還清這種情況交易還是很普及的。這個(gè)貸款沒(méi)有還清任何手續(xù)是辦理不了的。買方替賣方清尾款可以相對(duì)縮短交易時(shí)間，按揭貸款還是可以縮短時(shí)間。買方條件允許的情況下一次性購(gòu)買可以買方去賣方清償一部分貸款，或者借助第三方，像金融機(jī)構(gòu)。注意的就是相應(yīng)這個(gè)手續(xù)辦理時(shí)間是多長(zhǎng)，這個(gè)還是包括政策的變化，房?jī)r(jià)的變化。如果賣方清貸款時(shí)間過(guò)長(zhǎng)對(duì)買方會(huì)造成一定的損失。
    現(xiàn)在無(wú)非就是幾種情況，第一就是房主自己平貸，把產(chǎn)權(quán)證注銷完以后再進(jìn)行交易。第二種需要平貸公司和中介公司合作的公司。還有一種就是買方為賣方還貸，這點(diǎn)對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，買方風(fēng)險(xiǎn)性極高，所以不建議這種方式。如果賣方無(wú)法還清貸款，可以借助第三方，比如說(shuō)平貸公司。現(xiàn)在從北方來(lái)說(shuō)，在老百姓眼里，可能不是特別規(guī)范的公司，實(shí)際在南方來(lái)說(shuō)這是民間公司一種，只不過(guò)不受法律保護(hù)。
    需要注意什么呢？購(gòu)房者要先把整個(gè)流程先了解，稍微一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題可能導(dǎo)致很難解決，另一個(gè)在時(shí)間上需要先了解一下。最后就是千萬(wàn)千萬(wàn)買方不要替賣方還貸。
    購(gòu)房必須在清完貸情況下辦理過(guò)戶手續(xù)，和中介簽居間合同時(shí)，中介要提前告知風(fēng)險(xiǎn)，注意的是時(shí)間，簽訂的時(shí)間，交定金定房子，這樣最好對(duì)時(shí)間有一個(gè)保證。
   說(shuō)的都差不多了。主要不贊同買方代賣方還貸，尤其是自己買放房還需要貸款的，一個(gè)周期比較長(zhǎng)，另外就是風(fēng)險(xiǎn)比較大。雖然不是贊同，但是也不是不可行，不過(guò)要以定金形勢(shì)寫(xiě)入合同。
    四、上面談到的這個(gè)問(wèn)題衍生出來(lái)了另一個(gè)問(wèn)題，房主在產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有取得的情況下，這種情況比較常見(jiàn)，要辦理什么相關(guān)的手續(xù)呢？
    產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有取得，什么也辦不了。到房管局必須是下發(fā)產(chǎn)權(quán)證才能進(jìn)行買賣。我建議大家在合同上注明，賣方辦產(chǎn)權(quán)證需要多長(zhǎng)時(shí)間，如果商品房還沒(méi)有備案，更要向買方說(shuō)明。
    有的產(chǎn)權(quán)證因?yàn)闀r(shí)間問(wèn)題尚未取得，可能這一個(gè)小區(qū)都拿產(chǎn)權(quán)證，或者當(dāng)時(shí)出國(guó)沒(méi)有拿到。這個(gè)產(chǎn)權(quán)證下發(fā)還有增減平米，可能平米會(huì)增，也可能會(huì)減，二手房買的是房子也是買的面積，這時(shí)候要注意這個(gè)問(wèn)題。
    在二手房過(guò)戶中還受到很多家庭關(guān)系的問(wèn)題？有很多零碎的問(wèn)題進(jìn)行探討。從現(xiàn)在市場(chǎng)和網(wǎng)絡(luò)反饋來(lái)看，很多人在二手房交易過(guò)程中不了解二手房過(guò)戶要到什么部門辦理什么手續(xù)，另外就是收費(fèi)情況怎么樣？
    五、二手房過(guò)戶要到什么部門？

  就是指到房屋所在區(qū)的產(chǎn)權(quán)交易部門，就是房管局。需要辦理的手續(xù)就是所有權(quán)的變更。其中各個(gè)環(huán)節(jié)的收費(fèi)情況來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在基本上各個(gè)區(qū)的房管局收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是差不多。剛才說(shuō)的契稅、手續(xù)費(fèi)還有登記費(fèi)，還有房屋有沒(méi)有超過(guò)五年有沒(méi)有個(gè)稅，還有超過(guò)沒(méi)超過(guò)兩年，有沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅。多少是有比例的。
    二手房過(guò)戶是在所在區(qū)的房管交易部門過(guò)戶，手續(xù)變更就是產(chǎn)權(quán)變更。首套購(gòu)房90平米以下契稅1%，指導(dǎo)以上要收取上額稅的。收費(fèi)情況就要講半天了。只能到中介去咨詢了。
    過(guò)戶需要到監(jiān)管銀行，到不同的銀行去辦理監(jiān)管手續(xù)。手續(xù)就是跟大家說(shuō)的都一樣。收費(fèi)也是要講半天。
    六、現(xiàn)在有很多產(chǎn)權(quán)繼承人沒(méi)有一個(gè)繼承的概念，擁有這套房屋的產(chǎn)權(quán)是祖輩或者父輩的名字，但在繼承房屋的時(shí)候沒(méi)有及時(shí)地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更，導(dǎo)致很多人要把這個(gè)房子出賣的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，房屋產(chǎn)權(quán)所有人并不是他自己產(chǎn)生了一些非常麻煩的問(wèn)題。下面請(qǐng)各位談一下規(guī)范的產(chǎn)權(quán)繼承應(yīng)該辦理什么手續(xù)，走什么樣的流程，還要注意什么？
    規(guī)范的產(chǎn)權(quán)繼承是產(chǎn)權(quán)人在死亡之后，直系親屬拿他的死亡證明到公證處辦理一個(gè)繼承公證。再辦理辦理減免稅的公證，然后再到產(chǎn)權(quán)部門辦理手續(xù)下發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證，繼承人是誰(shuí)產(chǎn)權(quán)證的名字就是誰(shuí)。
   需要相應(yīng)親屬關(guān)系的人到公證處去公證，再到地稅局進(jìn)行減免稅，再拿相應(yīng)材料去房管局辦理繼承手續(xù)。
   有一部分人當(dāng)時(shí)沒(méi)有及時(shí)變更產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，事后要采取什么措施呢？祖輩去世的時(shí)候當(dāng)時(shí)沒(méi)有意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，怎么辦？
    隨時(shí)去進(jìn)行變更都可以，但是還是要及時(shí)點(diǎn)好。比如說(shuō)男方去世了，身邊的配偶和子女都是第一繼承權(quán)，這時(shí)候配偶去世了，配偶如果有兄弟姐妹也擁有繼承權(quán)的話，這時(shí)候就亂了。還是要及時(shí)辦理。
    就是說(shuō)及時(shí)辦理繼承權(quán)。
    七、現(xiàn)在很多離異的夫妻在離婚的時(shí)候涉及到房屋的過(guò)戶問(wèn)題。在這個(gè)時(shí)候辦理過(guò)戶的時(shí)候要注意什么。履行什么程序？
    因?yàn)橐呀?jīng)離異了，如果協(xié)議離婚的時(shí)候，肯定在協(xié)議上注明房屋歸誰(shuí)所有，比如說(shuō)當(dāng)時(shí)是男方的產(chǎn)權(quán)名字，但是你離異的時(shí)候歸為女方了，變更之后再去出售就跟之前的人沒(méi)有關(guān)系了。產(chǎn)權(quán)證上是誰(shuí)的就是誰(shuí)的。離異的時(shí)候歸誰(shuí)的就是誰(shuí)的。
    離異的時(shí)候要拿法院的判決，這些都是前期需要做的。對(duì)于離異之后又再婚就是指買方了，這需要再婚的金融證明，（指貸款）其他的就沒(méi)什么了。
    八、在夫妻出售房屋的時(shí)候，出售房屋的名字是原先配偶的名字，離婚之后再婚這個(gè)房屋怎么處理？
    離異之后原則上，如果離異夫妻協(xié)商一致的情況下，可以到場(chǎng)辦理相應(yīng)手續(xù)。如果有離婚協(xié)議和法院判決書(shū)等，主要是在房屋買賣之前要把產(chǎn)權(quán)弄明白，是誰(shuí)的產(chǎn)權(quán)，歸誰(shuí)的名字，就可以辦理。
    如果賣方來(lái)說(shuō)，只要能保證婚姻財(cái)產(chǎn)關(guān)系分割很明確就沒(méi)有什么，如果買方離異之后再婚一次性付款也沒(méi)有什么手續(xù)。如果買方貸款就需要提供他的再婚的婚姻證明，不涉及到以前的配偶關(guān)系。
    九、對(duì)于未婚的產(chǎn)權(quán)人在辦理產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，需要一個(gè)未婚證明？
    這是銀行要的。
    就是說(shuō)這個(gè)未婚證明怎么獲得？未婚的產(chǎn)權(quán)人到銀行去寫(xiě)無(wú)配偶的聲明。

   十\未婚男女共同買房，在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，需要注意些什么？如果購(gòu)買時(shí)只寫(xiě)了一個(gè)人名字，兩個(gè)婚后，房屋的產(chǎn)權(quán)是否只屬于一個(gè)人？一旦良人關(guān)系破裂，未具名的一方是否就不享有房屋的產(chǎn)權(quán)？為防止這類糾紛，購(gòu)房前和婚前可以采取何手段避免這些問(wèn)題？
   這個(gè)婚前還是婚后需要根據(jù)新婚姻法的相關(guān)規(guī)定，建議最好雙方在私下有一個(gè)協(xié)議。
    還有一類情況，就是兩個(gè)非親關(guān)系未婚人共同買分，那么這兩個(gè)人婚后，房屋的產(chǎn)權(quán)是否自動(dòng)變更為兩個(gè)非親家庭的產(chǎn)權(quán)？即良方配偶和孩子也享有此產(chǎn)權(quán)嗎？
    如果不到房管局辦理相應(yīng)的手續(xù)情況下，兩個(gè)人各占50%的產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有公證的話，還是會(huì)涉及配偶到銀行簽字的問(wèn)題。在賣的時(shí)候不要求配偶到場(chǎng)，但是再婚之后再貸款就需要兩位配偶到現(xiàn)場(chǎng)簽字。
    十一、在二手房交易中，結(jié)婚證出現(xiàn)什么問(wèn)題會(huì)影響過(guò)戶問(wèn)題，如何避免這個(gè)問(wèn)題，因結(jié)婚證不能辦理購(gòu)房手續(xù)，需要到什么部門進(jìn)行解決呢？
   賣方結(jié)婚證出現(xiàn)問(wèn)題，房管局不用，銀行會(huì)用。買方的結(jié)婚證出現(xiàn)問(wèn)題，從任何一家銀行做貸款，買方已婚出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)影響過(guò)戶。避免這一問(wèn)題，在自己辦結(jié)婚證的時(shí)候要自己看一下自己的名字和身份證號(hào)是否對(duì)得上。我們?cè)��?jīng)辦理過(guò)一次，名字和身份證號(hào)對(duì)不上。這種情況確實(shí)有。最權(quán)威的就是民政局來(lái)，由民政局來(lái)開(kāi)介紹信。80%的銀行都認(rèn)民政局。民政局是辦理這個(gè)問(wèn)題的權(quán)威機(jī)關(guān)。