這種情況比較常見。下家可以到房屋所在區(qū)的房地產(chǎn)交易中心查詢房屋權(quán)屬、抵押情況等相關(guān)信息。

上家向銀行或者個人借款并以房產(chǎn)作為抵押的，那銀行或者個人就是抵押權(quán)人，在債務(wù)人不能償還債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)要求將房產(chǎn)拍賣用來清償債務(wù)。要想購買有抵押的房屋并順利辦理過戶交易手續(xù)，一般采用以下兩種方式：

第一種方式：上家先還清貸款，并從抵押權(quán)人處取得《他項權(quán)證》，然后到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過戶交易手續(xù)。如果抵押權(quán)人是銀行，需要向銀行預約還款時間。有些銀行還規(guī)定在還款當天不能取得《他項權(quán)證》，因此上家要向銀行詳細詢問提前還貸的步驟和所需時間。

第二種方式是辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)（銀行是抵押權(quán)人時才可以辦理），轉(zhuǎn)按揭不需要上家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù)，但對貸款人的審核比較嚴格，而且并不是每一家銀行都有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。因此，相比之下第一種先還貸的辦法手續(xù)簡單，時間較快，所以采用的人較多。

 

采用第一種方先還貸方式的，如果上家用自有資金提前還貸后再過戶交易，對下家來講則不存在風險，不過實務(wù)中上家往往要求下家先付一部分首付，用首付幫其提前還貸。這時，下家一定要把握好以下兩點：

 

1、要盡量壓縮付首付至過戶的時間

如向銀行提前還貸，要按以下步驟進行：

首先，上家要向銀行預約還款時間，預約的時間視銀行而略有不同；

其次，在約定的時間到銀行還貸；有的銀行在還款當天，有的銀行還款后幾日內(nèi)可出《他項權(quán)證》；

第三，上家在取得《他項權(quán)證》后才能到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷登記手續(xù)；

第四，辦理抵押注銷登記手續(xù)后七日左右方可辦理過戶交易手續(xù)。

因此，下家將付首付到過戶交易的時間壓縮得越短越好，這樣下家首付的風險就會越小，交易會越安全。

下家錯誤的做法是：在簽訂買賣合同當天就支付首付，等到合同約定過戶的時間再到交易中心過戶。這種做法使下家完全失去了對首付監(jiān)管，而上家則完全有可能將首付挪作他用而不去提前還貸。

正確的做法是：向上家的貸款銀行了解提前還貸的時間，爭取在合同中約定付首付和提前還貸在同一天，并要求上家在取得《他項權(quán)證》的當天就到交易中心辦理抵押注銷手續(xù)。

2、盡量將首付直接付到上家的貸款銀行

為防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向銀行申請?zhí)崆斑�貸，再在銀行規(guī)定的還貸當天與上家一同到銀行，將首付直接劃給上家的貸款賬戶，讓銀行當即劃走首付用于歸還貸款。

與抵押類似的還有典當，有典當?shù)姆慨a(chǎn)也要先還清典當公司的借款才能過戶。

 

此外，還要注意借款人和貸款人必須要一起到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記手續(xù)，抵押才有效。如果你借錢給別人，對方聲稱“用自己的房產(chǎn)來抵押”，甚至把房產(chǎn)證交給你保管，或者寫了一份抵押借款合同或承諾書等等，但是沒有去辦理抵押登記手續(xù)，那么這樣的“抵押”不會產(chǎn)生什么作用，對方仍然可以順利地將他的房產(chǎn)賣掉后溜之大吉。