對關于無證售房問題的答復｜最高法院

資料來源 ‖ 最高人民法院網(wǎng)

一、網(wǎng)民所反映的問題主要涉及人民法院在審理開發(fā)商無預售許可證銷售商品房的損害賠償時的裁判標準不統(tǒng)一問題，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是由人民法院判決開發(fā)商退還房款和利息，并且支付一倍的預付款賠償；二是由人民法院在購房人也有過錯的情況下，不支持賠償?shù)恼埱�。網(wǎng)民建議，在開發(fā)商無證售房且房價大漲的情況下，能否考慮判決開發(fā)商對業(yè)主作出一定數(shù)額的賠償。

針對網(wǎng)民所反映的裁判標準不統(tǒng)一問題，目前我國法律和相關司法解釋已經(jīng)有明確的規(guī)定，具體表現(xiàn)在：

其一，對于實踐中開發(fā)商沒有取得預售許可證明即出售商品房的，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該商品房預售合同無效，但是在起訴前開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預售許可證明的，可以認定該商品房買賣合同有效。

其二，在商品房預售合同被認定無效之后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十七條的規(guī)定，合同無效的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。因此，如果該預售商品房合同有關于解決爭議的約定，則人民法院應尊重該當事人約定的效力，將該約定作為處理當事人之間爭議的依據(jù)。在合同無效且合同中并無有關解決爭議方法的情況下，應進一步根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。與此同時，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

其三，為了進一步解決實踐中如何處理無證預售商品房合同無效后的賠償損失問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定，在開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明的情況下，開發(fā)商應當返還購房人已經(jīng)支付的購房款及利息，并應承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，即規(guī)定了針對開發(fā)商欺詐行為的懲罰性賠償。至于開發(fā)商沒有欺詐或者故意隱瞞的情況，則應根據(jù)上述合同法的規(guī)定，進行法律適用，因此，如果人民法院能夠認定，開發(fā)商與購房人對于合同無效均有過錯，則應根據(jù)雙方的過錯程度，判決各自承擔相應的責任，這是適用合同法的結果。

對于網(wǎng)民所說的裁判標準不統(tǒng)一問題，最高人民法院將在實踐中綜合上述法律、司法解釋所規(guī)定的三個方面，進一步規(guī)范司法行為，統(tǒng)一裁判標準。

至于網(wǎng)民建議，在開發(fā)商無證售房且房價大漲的情況下，能否考慮判決開發(fā)商對業(yè)主作出一定數(shù)額的賠償，鑒于此問題屬于適用上述法律規(guī)定的問題，需要根據(jù)具體的情況加以處理。換言之，網(wǎng)民的建議已經(jīng)在我國法律和最高人民法院的司法解釋中已經(jīng)有所規(guī)定，故網(wǎng)民的建議其實只是法律適用層面的問題，而非立法或者統(tǒng)一司法裁判標準的問題。