房地產(chǎn)合同糾紛效力補正問題

                                                就合同效力補正問題，正本清源的話，先審議下《合同法解釋一》第9條規(guī)定：“依照合同法第44條第2款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效。”

    單若管中窺豹，易墨守陳規(guī)，且是固步自封的臆測。譬如房地產(chǎn)合同糾紛系列補正中，涉及土地轉(zhuǎn)讓的多以“起訴前”補正為要件，而非一審法庭辯論前；往好處講，是司法的機動性；從壞處議，難脫雜亂性之嫌。好在，能解決爭議為根本，先平息了糾紛再談，畢竟法律繁蕪，不能一蹴而就，自然也無法一概而論。

    都是個案特色。

《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（簡稱《國有土地使用權合同解釋》）

（土地使用權出讓合同效力補正）

第二條：

開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。
　　本解釋實施前（2005年8月1日），開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。

（土地使用權轉(zhuǎn)讓合同糾紛效力補正）

第九條：轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應當認定合同有效。

第十一條：土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。

第十二條：土地使用權人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權，起訴前經(jīng)有批準權的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。

第十六條：土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應當認定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應當認定合同有效。

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同

第十五條　合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同有效。

　　當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。（當事人不具備房地產(chǎn)經(jīng)營資格的合同效力補正，事實上，房地產(chǎn)開發(fā)中主要是采取成立項目公司進行獨立運作的開發(fā)模式，即當事人依據(jù)《公司法》和相關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)定合資成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，可以降低開發(fā)經(jīng)營風險。）

其他系列（待持續(xù)更新）：

    《建設工程施工合同解釋》：  第五條　承包人超越資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍簽訂建設工程施工合同，在建設工程竣工前取得相應資質(zhì)等級，當事人請求按照無效合同處理的，不予支持。

   《商品房買賣合同解釋》：第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售，應當認定無效，但是允許對合同效力進行補正，即凡在起訴前取得預售許可證明的，可以認定有效。（商品房買賣合同效力補正）