房地產(chǎn)糾紛在各類民商案件中居高不下，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋出臺(tái)之后，房地產(chǎn)糾紛案件又掀起了一個(gè)不大不小的高潮。眾多房地產(chǎn)糾紛案件中，房地產(chǎn)買賣合同糾紛是最突出的。為了幫助當(dāng)事人簽好商品房買賣合同，預(yù)防房地產(chǎn)糾紛案件的發(fā)生，海南金凱旋律師事務(wù)所主任王向和律師撰寫了建設(shè)部、國家工商行政管理局《〈商品房買賣合同〉示范文本解讀》一文，逐條講解每條含義，尤其是簽約時(shí)，每條應(yīng)該注意防范的問題。希望王律師對(duì)《商品房買賣合同》示范文本條款的解讀，能夠?qū)Ξ?dāng)事人及律師同行有所裨益。

 

[解讀]這是最容易為購房者所忽略的內(nèi)容。封面告知：“編號(hào)：GF-2000-0171”。這一信息告訴我們，2000年的《示范文本》是目前正在推行的《商品房買賣合同》最新版本。因?yàn)樵诖酥�前，建設(shè)部和國家工商局還曾發(fā)布過其它版本的《示范文本》。

封面信息還告訴購房者，《示范文本》是正規(guī)印刷裝訂的，不是用訂書機(jī)裝訂的，同時(shí)標(biāo)明“中華人民共和國建設(shè)部、國家工商行政管理局制”字樣。

上述信息，可以幫助購房者判斷行將簽訂的文本是否是《示范文本》。需說明的是，目前法律并沒有規(guī)定商品房買賣雙方必須以《示范文本》簽約。但是，《商品房銷售管理辦法》第23條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前，必須向購房者明示上述《示范文本》。

法律之所以規(guī)定發(fā)展商必須向購房者明示《示范文本》，就是為了防止在發(fā)展商單方制訂的格式合同中設(shè)立合同陷井，欺詐購房者。無論購房者是否以《示范文本》簽約，自己簽約的合同和《示范文本》對(duì)照，從而發(fā)現(xiàn)有無問題，不失為一種自我保護(hù)的好辦法。

還需說明的是，《示范文本》本身也不能保證萬無一失，這既有對(duì)《示范文本》條文理解上的歧義問題，也有《示范文本》的缺陷問題，以下的解讀中將詳述。

 

[解讀]《示范文本》第二頁就是《商品房買賣合同說明》，共有七點(diǎn)說明，實(shí)際是以《示范文本》簽約的注意事項(xiàng)，這一內(nèi)容也同樣容易為購房者所忽略。《示范文本》的有些條款設(shè)訂了許多可供買賣雙方選擇的條款，未被選擇的，一定打×，以示刪除�！妒痉段谋尽返暮芏鄺l款是以空白形式出現(xiàn)，由買賣雙方協(xié)商后，在空白處填寫雙方協(xié)商的內(nèi)容。購房者此時(shí)應(yīng)注意，未填寫內(nèi)容的空白處，應(yīng)加蓋“空白”章或劃掉，以免日后填寫其它內(nèi)容。

需要特別說明的是，房產(chǎn)部門在辦理房產(chǎn)證時(shí)，堅(jiān)持要求買賣雙方另行簽訂房產(chǎn)部門制訂的非《示范文本》合同，造成買賣雙方存在兩份合同。雖說房產(chǎn)部門簽訂的合同是為了辦證之用，因其未違反法律規(guī)定，同樣是合法有效的。在此種情況下，為了避免發(fā)生糾紛，建議購房者為辦證而在房產(chǎn)部門要求簽訂的合同中特別約定，此合同僅限辦證使用，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系仍以原訂合同為準(zhǔn)。

 

[解讀]出買人條款貌似簡(jiǎn)單，實(shí)際極為關(guān)鍵，這也是經(jīng)常為購房者所忽略從而引發(fā)糾紛之處，提請(qǐng)購房者注意以下問題：

1、查詢出賣人的營業(yè)執(zhí)照，弄清出賣人是否具有商品房銷售的經(jīng)營范圍。

2、查詢出賣人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，弄清出賣人是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，沒有資質(zhì)的，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。

3、查清出賣人與房地產(chǎn)發(fā)展商是否是同一人，即出賣人是否有權(quán)出賣正在銷售之房產(chǎn)，這一點(diǎn)極為重要。在這一問題上，往往又表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：其一，出賣人與發(fā)展商幾塊牌子一班人馬，名稱相似，有的法人代表也相同，這樣最具有蒙敝性。其二，發(fā)展商為兩方或多方合作發(fā)展，應(yīng)查清合作各方的合作關(guān)系，如無授權(quán)，出賣人只能銷售自己份額內(nèi)房產(chǎn)。其三，發(fā)展商委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售。此種情況下的銷售，又多了一層房地產(chǎn)中介法律關(guān)系，也最容易因此而引發(fā)糾紛，購房者對(duì)此種情況下的房地產(chǎn)買賣應(yīng)慎之又慎。

查清出買人與發(fā)展商是否為同一人，或出賣人是否有權(quán)出賣其正在出賣之房產(chǎn)的有效辦法是，核實(shí)出賣人與“四證”即《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《預(yù)售許可證》的關(guān)系。

 

   [解讀]該條約定證明被告擁有所開發(fā)房產(chǎn)的相應(yīng)土地使用權(quán)，其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已進(jìn)行了規(guī)劃報(bào)建及施工報(bào)建。應(yīng)注意審查《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》上的單位名稱與出賣人的關(guān)系。同時(shí)注意建設(shè)用地的用途、使用年限及來源。如果是劃撥用地、軍用土地以及集體土地，必須改變土地使用的性質(zhì)、用途，必須辦理相應(yīng)的審批手續(xù)和變更登記手續(xù)。劃撥用地，還必須補(bǔ)交百分之四十的地價(jià)款，否則，不能做為商品用地，購房者將無法辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。

在實(shí)踐中也有土地使用權(quán)被查封或因土地使用權(quán)發(fā)生糾紛而發(fā)生訴訟的房產(chǎn)，這將對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過戶有影響，應(yīng)謹(jǐn)慎購買此類房產(chǎn)。

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[解讀]該條有兩項(xiàng)可供購房者選擇，是現(xiàn)房買賣的選現(xiàn)房；是預(yù)售的，選擇預(yù)售商品房。關(guān)鍵是如何判斷是“現(xiàn)房”還是“預(yù)售”？“現(xiàn)售”是指所售商品房已竣工驗(yàn)收合格，而“預(yù)售”則是指正在建設(shè)中尚未竣工驗(yàn)收的商品房。既不能把“現(xiàn)售”當(dāng)“預(yù)售”，也不能把“預(yù)售”當(dāng)“現(xiàn)售”，原因在于“現(xiàn)售”與“預(yù)售”的條件不同，雙方的權(quán)利義務(wù)不同，發(fā)生了糾紛之后，承擔(dān)的法律責(zé)任也不同。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，必須符合下列條件才能銷售：其一、具備營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)資質(zhì)。其二，取得土地使用權(quán)。其三、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。其四、竣工驗(yàn)收。其五、拆遷安置已落實(shí)。其六、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。其七、物業(yè)管理方案已落實(shí)。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5、6條規(guī)定，必須符合下列條件才能預(yù)售：其一、取得土地使用權(quán)。其二、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。其三、工程量已達(dá)總投資的25%以上。其四、取得商品房預(yù)售許可證。

2003年6月1日開始實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，沒有預(yù)售許可證訂立預(yù)售合同的無效。第9條規(guī)定，故意隱瞞無預(yù)售許可證或提供虛假預(yù)售許可證的，導(dǎo)致合同無效，買受人可以請(qǐng)求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。特別提請(qǐng)購房者注意的是，除了核實(shí)相關(guān)證件上的單位與出賣人的關(guān)系外，必須核對(duì)原件，并要求出賣人在復(fù)印件上蓋章。在購房之初，就注意搜集與購房有關(guān)的證據(jù)。

 

　　 買受人購買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：

[解讀]第三條是24條《示范文本》中為購房者較為關(guān)心的一條，因?yàn)榇藯l直接關(guān)系到購房面積的大小及公攤多少。簽訂此條應(yīng)注意的問題是：

1、附件一即平面圖及附件二即公攤說明，很多合同都予省略，應(yīng)堅(jiān)持要求兩附件。

2、海南省建廳設(shè)近日已出臺(tái)相關(guān)政策，將附件一調(diào)整為合法測(cè)繪單位出具的“房屋測(cè)繪書”。測(cè)繪書的內(nèi)容包括平面圖，又包括了比平面圖更多的內(nèi)容。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，發(fā)展商在將商品房交付使用前應(yīng)委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政部門審核后用于房屋權(quán)屬登記�，F(xiàn)海南省建設(shè)廳明確把“房屋測(cè)繪書”做為買賣合同附件，無疑提高了對(duì)發(fā)展商的要求，當(dāng)然是加強(qiáng)了對(duì)購房者的保護(hù)。事前要求發(fā)展商出具“房屋測(cè)繪書”，讓購房者買明白房、放心房，無疑將大量減少房地產(chǎn)面積糾紛的發(fā)生。

3、購房者實(shí)際簽訂的形形色色的購房合同中，只約定建筑面積，不約定套內(nèi)建筑面積與公攤面積。有的是因發(fā)展商自制的合同根本無此內(nèi)容，有的是合同雖有此內(nèi)容，但被發(fā)展商全部或部分劃掉，故意不填，這都是對(duì)購房者不利的。

4、根據(jù)現(xiàn)行政策法律規(guī)定，關(guān)于公攤面積，購房者與發(fā)展商是可以協(xié)商確定的。如果雙方協(xié)商一致，可以約定公攤面積。

5、有些購房合同，用語不規(guī)范，例如使用“實(shí)得建筑面積”這樣不規(guī)范概念，從而引發(fā)面積糾紛。建議使用規(guī)范用語。

 

[解讀]2001年5月18日，省建設(shè)廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)商品房銷售管理辦法的通知中》，就已明確規(guī)定推行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，一律以套內(nèi)建筑面積標(biāo)價(jià)。目前，海南省建設(shè)廳頒發(fā)的文件中，再次明令必須按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的好處是，套內(nèi)建筑面積能夠分套測(cè)量，發(fā)展商難以在套內(nèi)建筑面積上做文章。推行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，對(duì)售價(jià)高低沒有任何影響。因?yàn)榘l(fā)展商在售房時(shí)，還是按其認(rèn)定的建筑面積計(jì)價(jià)，然后將這個(gè)價(jià)格再換算成相應(yīng)的套內(nèi)建筑面積價(jià)格。

特別提請(qǐng)購房者注意，如果選擇非《示范文本合同》又選擇以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，必須在合同里做出明確約定，避免因計(jì)價(jià)方式發(fā)生糾紛，甚至因計(jì)價(jià)方式約定不明確而蒙受損失。

 

[解讀]合同有兩項(xiàng)基本原則，即意思自治與合法原則。當(dāng)事人約定了，就具有法律效力，但以不違法為前提。因此，合同有約定的，遵從合同約定;合同沒有約定的遵從法律規(guī)定。關(guān)于面積確認(rèn)及差異處理問題，在發(fā)展商自制的格式合同里，很少有約定，但現(xiàn)行法律及司法解釋以及《示范文本》里，都做出了基本一致的詳細(xì)約定，建議選擇《示范文本》條款。但接下來的問題是，關(guān)于什么是誤差，往往在實(shí)踐上還要發(fā)生爭(zhēng)議。這樣就導(dǎo)致了因?qū)φ`差有爭(zhēng)議，即便關(guān)于誤差的條款約定的再具體、再充分，在實(shí)踐中往往難以適用的怪現(xiàn)象。有鑒于此，建議購房者在簽訂此條時(shí)，在選擇《示范文本》關(guān)于“誤差”約定的條款的同時(shí)，另行在補(bǔ)充協(xié)議里約定什么是“誤差”，在什么情況下適用“誤差”約定條款。

《商品房銷售管理辦法》第19條第二款規(guī)定：“按套計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致，相關(guān)尺寸在約定的誤差范圍之內(nèi)，維持總價(jià)格不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買售人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。”從上述法律規(guī)定看，房屋面積誤差，應(yīng)是指“套型”與“尺寸”引起的。如果不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異，不應(yīng)算作面積誤差。

實(shí)踐中大量發(fā)生的面積糾紛，不是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的，即便是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的糾紛，也不會(huì)有太大的出入，大量的糾紛是因發(fā)展商非法進(jìn)行公攤面積發(fā)生的�！妒痉段谋尽穼�(duì)發(fā)展商分?jǐn)偟墓珨偯娣e，以附件的形式，要求發(fā)展商詳細(xì)告知購房者，這對(duì)制止售房面積欺詐防止大幅度面積縮水，無疑起到了很好的作用。但在發(fā)展商自制的格式售房合同里，發(fā)展商則根本不告知公攤面積的詳情，有的甚至不告知公攤面積的數(shù)額，購房者無法判斷發(fā)展商公攤面積的多少與真假。在此種情況下，建議使用《示范文本》以合同附件形式列出公攤面積的詳細(xì)情況，同時(shí)約定，如果因誤差以外的原因發(fā)生的面積糾紛，按發(fā)展商售房面積欺詐處理。

 

[解讀]付款方式容易發(fā)生糾紛的是按揭付款。發(fā)展商自制的商品房買賣合同，往往約定首期及尾款的支付方式，其余款項(xiàng)只約定由銀行按揭，至于怎樣進(jìn)行銀行按揭，則無具體約定，糾紛也往往因此產(chǎn)生�！妒痉段谋尽防镆矝]有關(guān)于按揭付款的約定，如果選擇銀行按揭的付款方式，建議補(bǔ)充如下幾項(xiàng)約定。1、按揭付款的時(shí)間，即出賣人與購房者雙方同意何時(shí)由銀行按揭付款。2、雙方同意的按揭付款時(shí)間與銀行實(shí)際的按揭時(shí)間往往不一致，有鑒于此，建議雙方約定雙方同意的按揭時(shí)間與銀行實(shí)際按揭時(shí)間不一致的處理方式。3、除了時(shí)間外，還有按揭金額。雙方約定的按揭金額也往往和銀行實(shí)際的按揭金額不一致甚至不能貸款，建議雙方約定在兩者金額不一致及不能貸款的情況下的處理方式。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23款規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品方擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。4、關(guān)于按揭付款，除出賣人與購房者在商品房買賣合同中有約定外，按揭銀行也要和夠房者簽訂按揭合同或貸款合同，這樣由原來單一的商品房買賣合同關(guān)系，又引申出來了另一法律關(guān)系即按揭貸款關(guān)系。購房者為了購得房產(chǎn)必須同時(shí)履行兩個(gè)合同，在兩個(gè)合同履行過程中，經(jīng)常發(fā)生出賣人、購房者甚至按揭銀行違約的情況。一旦一方出現(xiàn)違約，必定導(dǎo)致兩個(gè)合同履行障礙。上述司法解釋第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持�！钡�25條第2款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金和利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”此時(shí)，關(guān)于違約責(zé)任的約定顯得尤為重要。建議購房者在簽訂商品房買賣合同及按揭合同時(shí)，都要約定相應(yīng)的違約責(zé)任。

[解讀]簽訂此條，購房者應(yīng)注意以下問題：1、逾期付房的違約責(zé)任應(yīng)與逾期交房款的違約責(zé)任對(duì)等。發(fā)展商自制的格式商品房買賣合同往往對(duì)逾期付款規(guī)定了較高的違約責(zé)任，而對(duì)逾期交房則規(guī)定較低甚至不規(guī)定違約責(zé)任。付款和交房應(yīng)是買賣雙方對(duì)等的兩項(xiàng)主要合同義務(wù)，違約后的責(zé)任也應(yīng)同樣對(duì)等。2、出賣人解除合同的逾期日期應(yīng)合理。3、如果只按揭付款，還應(yīng)約定出賣人解除合同導(dǎo)致按揭合同也無法履行的相應(yīng)的違約責(zé)任�！妒痉段谋尽穼�(duì)此無規(guī)定，建議購房者補(bǔ)充約定。4、此種情況除應(yīng)在《商品房買賣合同》里做出約定外，還應(yīng)在按揭合同里做出約定。按揭合同一般都是按揭銀行自制的格式合同，對(duì)此往往也無約定，建議購房者補(bǔ)充約定。5、除出賣人提供保證的按揭合同外，按揭銀行制定的格式按揭合同里，只有按揭銀行與購房者雙方。按揭合同是為購房合同服務(wù)的，購房合同的履行順利與否，直接關(guān)系到按揭合同的履行，反之亦然。因此，建議購房、出賣人、按揭銀行三方簽訂按揭合同。6、違約責(zé)任的約定要合理，不能過高，過高當(dāng)事人無法承受；也不能過低，過低對(duì)當(dāng)事人雙方起不到應(yīng)有的制約作用，喪失了簽訂合同的目的。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。”雖然違約金過高過低可依法糾正，但并不是自動(dòng)糾正，一般是通過訴訟途徑加以糾正的。亡羊補(bǔ)牢，不如未雨綢繆。7、《合同法》第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互付債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。這就是《合同法》上的“后履行抗辯權(quán)”的規(guī)定。根據(jù)該條法律規(guī)定，如果出賣人逾期交房，或交房不符合合同約定，購房者有權(quán)不付房款。

 

[解讀]這是至為重要的一條，也是實(shí)踐中發(fā)生糾紛最多的一條。建議購房者簽訂此條時(shí)注意以下問題：1、該條規(guī)定了4種交付使用的條件，但每一種交付使用的條件在法律上的規(guī)定并不十分明確，這是關(guān)于此條大量發(fā)生糾紛的原因所在。因此，也可以說是現(xiàn)行法律不健全不完善的問題。例如，什么“是商品房驗(yàn)收合格”，什么部門出具的什么證明意味著商品房是驗(yàn)收合格的？至少在目前有兩種證明，一是《初裝飾竣工驗(yàn)收證明單》，二是《單位工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量核驗(yàn)證書》。再例如，“綜合驗(yàn)收合格”的概念是什么？《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等部門或單位進(jìn)行驗(yàn)收�！薄斗课萁ㄖ�工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收：（一）完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。（二）施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告。工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。（三）對(duì)于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。（四）勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。（五）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。（六）有工程使用的主要建筑資料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。（七）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。（八）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。（十）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。（十一）建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢；。

鑒于“房屋驗(yàn)收合格”及“房屋綜合驗(yàn)收合格”的概念并不十分明確，現(xiàn)行法律又沒有明確規(guī)定取得何種文件是“驗(yàn)收合格”及“綜合驗(yàn)收合格”，建議購房者不要選取《示范文本》中的選擇，另行單獨(dú)做出明確具體的約定。筆者建議約定的內(nèi)容是：“出賣人所交付使用的房必須取得《單位工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量核驗(yàn)證書》，同時(shí)取得人防、消防、交通、園林、城建、環(huán)保及規(guī)劃部門同意交付使用的書面意見�！�

以前的商品房，有相當(dāng)一部是毛坯房。關(guān)于毛坯房的驗(yàn)收，有《初裝飾竣工驗(yàn)收證明單》。但《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》第三條規(guī)定：“初裝飾是指住宅工程戶門以內(nèi)的部分項(xiàng)目，在施工階段只完成初裝飾。房屋竣工驗(yàn)收交付使用后，房屋進(jìn)行再裝飾，按城市房屋裝飾管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”第九條規(guī)定：“再裝飾的工程完成后，均應(yīng)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，由有關(guān)部門組織驗(yàn)收。驗(yàn)收不合格的不得報(bào)竣或交付使用”。根據(jù)上述法律規(guī)定，初裝飾驗(yàn)收不等于建筑工程驗(yàn)收，也不能代替建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收。其法律含義，僅限于可以交付購房者進(jìn)行二次裝修。但在實(shí)踐中，很多發(fā)展商以初裝飾驗(yàn)收代替建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收，欺騙購房者，應(yīng)引以為戒。

房屋的交付條款，不僅關(guān)系到交付的期限、交付的責(zé)任、交付的質(zhì)量等問題，還事關(guān)辦理房產(chǎn)證、交付房款等合同關(guān)鍵條款的執(zhí)行，鑒訂好合同交付條款意義十分重要。

在鑒訂此條另需注意的問題是，發(fā)展商往往在自制的格式合同中，將不屬于不可抗力交房的情形也列入不可抗力條款，以此減輕或免除其逾期交房違約責(zé)任，購房者應(yīng)注意對(duì)此提出異議。

 

　　除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

[解讀]發(fā)展商自制的早期格式合同，甚至不約定逾期交房的違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”如果雙方買賣合同沒有約定違約責(zé)任，發(fā)生糾紛以后，將按上述司法解釋的規(guī)定確定違約方的違約責(zé)任。

出賣人逾期交房除承擔(dān)違約金及陪償損失之責(zé)外，購房者還有權(quán)解除購房合同。解除購房合同的條件和程序，也首先尊重合同當(dāng)事人自己的約定，如果沒有約定或約定不明確的，可以依照法律規(guī)定。最高人民法院前述司法解釋第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人延遲交付房屋或者買受人延遲支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)的未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外�！贝吒娌⒉皇墙獬�購房合同的法定程序，如果當(dāng)事人合同有約定可以直接解除購房合同，就可以不催告。催告解除購房合同，只是在合同沒有約定的情況下，依照法律規(guī)定的解除購房合同的程序。

該條司法解釋第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅�！苯獬�合同，必須依照合同約定或法律規(guī)定的條件和程序，解除合同的期限是，催告的，為三個(gè)月；沒有催告的，自有權(quán)解除之日起一年內(nèi)。

合同第七條的注意事項(xiàng)，也同樣是該條的注意事項(xiàng)。

 

　　經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

___________________________________________________________________________。

[解讀]關(guān)于因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，發(fā)生的房產(chǎn)買賣糾紛也較多，購房者在簽訂、履行該條約定時(shí)，應(yīng)注意以下問題：1、該條約定了兩種變更，一種是規(guī)劃變更，一種是設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)的變更，直接影響房產(chǎn)的戶型、朝向、尺寸等，購房者一般較易察覺，而對(duì)規(guī)劃變更則反映不夠敏感。其實(shí)，規(guī)劃變更對(duì)購買房產(chǎn)的影響，不亞于有時(shí)甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出設(shè)計(jì)變更對(duì)購買房產(chǎn)的影響，建議購房者對(duì)此一并引起足夠的重視。2、這兩種變更一定是經(jīng)過批準(zhǔn)的。規(guī)劃變更，要經(jīng)規(guī)劃部門同意；設(shè)計(jì)變更，要經(jīng)原設(shè)計(jì)單位同意。未經(jīng)有權(quán)部門同意，發(fā)展商擅自進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，不適用本條約定。但如果購房者發(fā)現(xiàn)發(fā)展商未經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)擅自進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更，應(yīng)及時(shí)向發(fā)展商及有權(quán)部門提出異議。3、設(shè)計(jì)變更較易發(fā)現(xiàn)，而規(guī)劃變更則不易察覺。因此，購房者在購房之初，就應(yīng)向發(fā)展高索取小區(qū)報(bào)建規(guī)劃，并由發(fā)展商蓋章，以證明真實(shí)性。為了慎重起見，建議購房者將此內(nèi)容寫進(jìn)合同，專門做出約定，不允許發(fā)展商在出賣房產(chǎn)時(shí)向購房者出示的小區(qū)規(guī)劃內(nèi)再加建任何建筑，或?qū)υ�有綠地、假山、建筑等拆除，重新建設(shè)。4、規(guī)劃變更方面，還有另一不易被購房者察覺、注意的問題是，小區(qū)是分期開發(fā)的，在未開發(fā)的土地上，發(fā)展商建起了綠地或停車場(chǎng)等設(shè)施。由于發(fā)展商不講明規(guī)劃報(bào)建的真相，而購房者又沒有多數(shù)情況下不知道去調(diào)查一下發(fā)展商的規(guī)劃報(bào)建情況，誤以為這些綠地、停車場(chǎng)等設(shè)施是為一期配套的。等購房者買了房，紛紛入住以后，發(fā)展商便把這此綠地、停車場(chǎng)等設(shè)施拆除。這樣，一期購房者的小區(qū)功能減弱了不說，也直接降低了一期房產(chǎn)的居住價(jià)值，房價(jià)也明顯因此而下降。實(shí)踐中，此類糾紛也不鮮見。為什么會(huì)出現(xiàn)此類糾紛，當(dāng)然與發(fā)展商惡意欺詐有關(guān)，與購房者不注重小區(qū)規(guī)劃也明顯不無關(guān)系。這也再次提醒了購房者在購房之初關(guān)注小區(qū)規(guī)劃報(bào)建的重要性。一旦發(fā)生此類糾紛，購房者對(duì)因此貶值的房產(chǎn)價(jià)值部分，可以請(qǐng)求發(fā)展商雙倍賠償，但對(duì)提出諸如退房之類的訴訟請(qǐng)求，則很難獲得支持。5、無論是規(guī)劃變更還是設(shè)計(jì)變更，這對(duì)購房雙方都是重要的變化，故該條約定，一定要書面通知，購房者也一定要書面答復(fù)發(fā)展商。關(guān)于什么是通知及書面通知，實(shí)踐中容易發(fā)生岐意，例如傳真、報(bào)紙公告、電子信函是否是書面通知？為避免岐意，建議約定書面通知的方式為掛號(hào)或特快專遞信函，雙方為此在合同中應(yīng)明確約定通信的地址及通信地址變更的告知對(duì)方的義務(wù)。

 

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

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[解讀]《示范文本》里將“交付”房屋與“交接”房屋做了兩條約定，很多合同，

特別是發(fā)展商自制的商品房買賣合同里，將二者混為一談。房屋的交付與交接，的確是商品房買賣中的兩個(gè)重要環(huán)節(jié)和步驟，對(duì)其做出充分、詳細(xì)、具體的約定是十分必要和有益的。因《示范文本》做出了兩條約定，就使得《示范文本》在這兩個(gè)問題上能夠做出比較全面的約定，例如交付房屋的證明文件、交接單、《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》的約定以及由此產(chǎn)生的責(zé)任的約定，都是成功吸取了房產(chǎn)買賣實(shí)踐中有益教訓(xùn)的經(jīng)驗(yàn)之談，這是值得給予充分肯定的。該條第二款明顯是針對(duì)前款逾期交接所產(chǎn)生的違約責(zé)任的約定，而《示范文本》里卻稱“未能按期交付”。如果是這樣，此約定將與第九條約定重復(fù)。因此，筆者建議購房者在簽定此條時(shí)，將“付”改為“接”�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外�！辟彿空咚�購房產(chǎn)在交付使用時(shí)，不符合法律規(guī)定及合同約定，購房者出于裝修、無住房等原因，被迫先住進(jìn)了不符合交付條件的房屋，這種情況在實(shí)踐中是普遍、大量存在的。根據(jù)最高人民法院上述司法解釋，如果商品房買賣合同里對(duì)此種情況不做出特別約定，發(fā)展商的交房責(zé)任便因購房者的急于入住而一住了之，這對(duì)購房者是極其不公平的，對(duì)發(fā)展商違法、違約交房也無異于一種變相的縱容�！妒痉段谋尽防飳�(duì)此種情況沒有做出約定，特別建議購房者對(duì)此種情況做出特別約定。

當(dāng)然，購房者事先與發(fā)展商在合同里沒有做此約定，在事后可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，也具有同等法律效力。事前做出約定明顯比事后達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議對(duì)購房者更有保護(hù)，如果發(fā)展商在事后與購房者達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議呢？

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。__________________________________________________________________________。

[解讀]該條對(duì)購房者合法權(quán)益的保護(hù)是很好的一條，但因該條規(guī)定得太籠統(tǒng)，在實(shí)踐中不具有可操作性，使該條的價(jià)值、意義、作用大打折扣。在此條規(guī)定的情況下，“由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任�！笔紫龋�該條規(guī)定的“沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛”及“不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛”這兩種情況規(guī)定的就不夠全面，有掛一漏萬之感。其次，“全部責(zé)任”到底是什么責(zé)任？是退房責(zé)任？賠償責(zé)任？抑或兼而之？

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第８－１０條，很好地解決了該條應(yīng)明確而未明確的問題，抄錄在此，建議購房者參閱。

第8條：具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第9條：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同元首或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房以預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第10條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

 

　　1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。

　　2. _____________________________________________________________。

　　3.______________________________________________________________。

　　［解讀］１、該條將商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)以附件形式加以約定，但很多合同不附此附件，應(yīng)引以為誡。２、該條附件說是裝飾、設(shè)備的約定，但從附件內(nèi)容看，基本上是裝飾建材的約定，關(guān)于設(shè)備幾乎未做約定。建議補(bǔ)充電話、電視、燃?xì)�、寬帶等設(shè)施及采用的水、電器材、建筑及裝修材料等符合最新國家質(zhì)量及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的約定。

 

　　出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

　　1．__________________________________________________________________；

　　2．__________________________________________________________________；

　　3．__________________________________________________________________；

　　4．__________________________________________________________________；

　　5．__________________________________________________________________。

　　如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

　　1．_________________________________________________________________；

　　2．__________________________________________________________________；

　　3．__________________________________________________________________。

1、第14條約定與第８條約定存在銜接問題，應(yīng)注意兩條在內(nèi)容上的協(xié)調(diào)，不要重復(fù)或遺漏。

2、這兩條約定實(shí)際是關(guān)于交房責(zé)任及基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套建筑責(zé)任的問題。質(zhì)言之，要否把14條約定的內(nèi)容，提到第8條即將其視為發(fā)展商的交房責(zé)任。需說明的是，關(guān)于第14條約定的“基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套建筑”的有些內(nèi)容，法律是有強(qiáng)制性規(guī)定的，不容當(dāng)事人選擇，發(fā)展商在交房時(shí)必須完成。

《消防法》第10條規(guī)定：“按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程施工時(shí)，必須經(jīng)公安機(jī)關(guān)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得投入使用�！�

《建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定》第9條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)提出工程消防驗(yàn)收申請(qǐng)，送達(dá)建筑消防設(shè)施技術(shù)測(cè)試報(bào)告，填寫《建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表》，并組織消防驗(yàn)收。消防驗(yàn)收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。”

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“工程符合下列要求方可進(jìn)行施工驗(yàn)收：……（十）有公安、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)允使用文件�！�

根據(jù)有關(guān)消防的上述法律規(guī)定，發(fā)展商在交房時(shí)，消防必須驗(yàn)收合格。

 

出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第______項(xiàng)處理：

1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的______%賠償買受人損失。

2．買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的______%向買受人支付違約金。

3．___________________________________________________________ 。

[解讀]關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，也是商品房買賣中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)、步驟，實(shí)踐中因關(guān)于此條的約定不夠完善，發(fā)生了大量的買賣糾紛，在此條的簽訂和履行過程中應(yīng)特別引起購房者的注意：1、關(guān)于在多長時(shí)間內(nèi)發(fā)展商將辦證資料提交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，現(xiàn)行法律有明確規(guī)定�！渡唐贩夸N售管理辦法》第34條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在土地房產(chǎn)行政主管部門�！薄冻鞘蟹课輽�(quán)屬登記管理辦法》第16條規(guī)定：“新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋施工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋施工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件�！苯ㄗh購房者結(jié)合上述法律規(guī)定做出約定。2、就“備案”事宜，建議購房者再做出進(jìn)一步的約定。如，發(fā)展在“備案”后多少日內(nèi)將“備案”資料復(fù)印并加蓋公章后提供給購房者一份。如果發(fā)展商不能向購房者提供“備案”資料，視為發(fā)展商沒有備案，應(yīng)承擔(dān)沒有“備案”的違約責(zé)任。3、該條還同時(shí)約定：如因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，……。此條規(guī)定，成了無源之水。因?yàn)樵谠摋l及《示范文本》的其他條款，均未約定購房者取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的時(shí)間。這應(yīng)為《示范文本》的一種疏漏。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已施工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算�！钡�19條規(guī)定：“商品買賣合同約定或者《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”建議購房者根據(jù)上述司法解釋的精神，對(duì)發(fā)展商辦理房產(chǎn)證的時(shí)間及逾期辦理房產(chǎn)證的責(zé)任做出約定。4、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”《商品房銷售管理辦法》第34條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”

根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證是分開的，發(fā)展商除有義務(wù)為購房者辦理房屋所有權(quán)證外，還有義務(wù)辦理土地使用權(quán)證。但關(guān)于房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證的辦理及違約責(zé)任，包括本《示范文本》在內(nèi)的絕大多數(shù)商品房買賣合同都沒有做出約定。建議購房者依據(jù)上述法律規(guī)定，并參照房屋所有權(quán)證的辦理及違約責(zé)任的約定，就土地使用取證的辦理及違約責(zé)任做出相應(yīng)的約定。5、無論是關(guān)于房屋所有權(quán)證還是關(guān)于土地使用權(quán)證辦理的違約責(zé)任的一個(gè)普遍性問題是，雙方?jīng)]有就裝修損失的賠償做出約定，這也是《示范文本》的又一不足之處。發(fā)展商逾期辦證后，購房者已裝修、入住。如果此時(shí)購房者選擇退房，發(fā)展商應(yīng)賠償購房者的裝修損失。建議購房者對(duì)此做出約定。

 

買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。

買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。

1、該條第2款不是一條合同約定，更象一條法律規(guī)定。做為合同約定，雙方只需在合同主文或合同附件里做出約定即可，而該示只要求雙方做約定，并未提示雙方怎么約定，沒有起到《示范文本》的應(yīng)有作用。

2、《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》是商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，是發(fā)展商對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。但“兩書”又往往是發(fā)展商自制的格式文本，為了確保購房者的利益，購房者應(yīng)將“兩書”上的內(nèi)容與《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第5條、8條加以核實(shí)。

第5條規(guī)定：《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 

1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部門、部件保修內(nèi)容與保修期；屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。4、用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。

第8條規(guī)定：《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：

1、開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型；3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4、上水、下水、電、燃?xì)�、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；6、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說明； 9、其他需說明的問題。

 

第十七條 雙方可以就下列事項(xiàng)約定：

6、________________________________________________________。

[解讀]屋面的使用權(quán)應(yīng)歸業(yè)主共有。但實(shí)踐中，發(fā)展商為了促銷，往往將屋面的使用權(quán)做為花園贈(zèng)于某個(gè)業(yè)主，此種做法侵害了全體業(yè)主的利益。除屋面外，露于停車位、停車庫、地下室，甚至綠地、花園等，發(fā)展商為了促銷，也有將上述歸業(yè)主共有的設(shè)施贈(zèng)與某個(gè)業(yè)主的現(xiàn)象，這同樣是侵權(quán)行為。

 

[解讀]根據(jù)《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，在業(yè)主委員會(huì)成立后，發(fā)展商負(fù)有向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)、屬于全體業(yè)主共有的房屋及其他財(cái)產(chǎn)以及各類文件、圖紙、竣工驗(yàn)收資料的義務(wù)。根據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條的規(guī)定，征得業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司的同意后，可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。實(shí)踐中存在發(fā)展商擅自改變公共部位及設(shè)施以及擅自出租使用業(yè)主共有的設(shè)施問題，此條雖做了限制性約定，但未約定相應(yīng)的違約責(zé)任。建議購房者在簽訂此條時(shí)做出補(bǔ)充約定。

 

1.提交____________仲裁委員會(huì)仲裁。

2.依法向人民法院起訴。

[解讀]此條是關(guān)于爭(zhēng)議解決方式的約定。在約定仲裁時(shí)，關(guān)于仲裁機(jī)構(gòu)的名稱一定要填寫準(zhǔn)確，否則視為無效約定。仲裁雖時(shí)間短，雙方可選定仲裁員，但一方對(duì)仲裁不服的，可以另行向人民法院起訴，這樣使得仲裁結(jié)果不具有確定性，比一開始便向人民法院起訴反多了一道仲裁程序。為了避免此類尷尬，建議直接采用訴訟程序。

 

 

[解讀]1、發(fā)展商往往以標(biāo)準(zhǔn)格式為由，拒絕對(duì)合同條款做出修改和補(bǔ)充，這是錯(cuò)誤的。2、合同文本及其附件應(yīng)加蓋騎縫章，以免增減合同頁數(shù)和內(nèi)容。3、約定合同份數(shù)也具有法律意義，實(shí)踐中曾發(fā)生合同一方稱沒有收到合同的情況。約定了合同的份數(shù)及持有情況后，無論異議方是否持有合同，均不影響合同的效力。

 

出賣人（簽章）：　　　　　　　　 買受人（簽章）：

【法定代表人】：　　　　　　　　 【法定代表人】：

【委托代理人】：　　　　　　　　 【委托代理人】：

　　�。ê炚拢�　　　　　　　　　 【　　　　　 】：

　　　　　　　　　　　　　　　　　�。ê炚拢�

______年______月______日　　　　______年______月______日

簽于　　　　　　　　　　　　　　　　　　簽于　　　　　　　　　　

附件一： 房屋平面圖

附件二： 公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ�面積構(gòu)成說明

附件三： 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

1．外墻：

2．內(nèi)墻：

3．頂棚：

4．地面：

5．門窗：

6．廚房：

7．衛(wèi)生間：

8．陽臺(tái)：

9．電梯：

10．其他：

附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議

[解讀]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛合同案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的從其約定，但當(dāng)事人一方不履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外�！�

預(yù)售備案登記是保護(hù)購房雙方的一種規(guī)范手段，鑒于存在上述司法解釋，為保障預(yù)售備案的有效，應(yīng)約定預(yù)售備案為合同生效的前提。同時(shí)應(yīng)特別注意，在預(yù)售備案尚未辦理之前，暫時(shí)先不用履行合同。否則，即便約定了預(yù)售備案這一合同生效的前提，因已實(shí)際履行，按上述司法解釋第二條仍是認(rèn)可的。當(dāng)然，預(yù)售備案是有一個(gè)時(shí)間過程的，每個(gè)購房者應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況做出選擇。

 出賣人（簽章）：　　　　　　　　買受人（簽章）：

【法定代表人】：　　　　　　　　【法定代表人】：

【委托代理人】：　　　　　　　　【委托代理人】：

（簽章）　　　　　　　　　       （簽章）

年   月   日　　　　　　　　      年   月   日

簽于　　　　　　　　　　　　　簽于　　　

[解讀]合同的尾部也往往為購房者所忽視，建議購房者注意以下問題：1、簽字、蓋章的出賣人，一定與合同首部的出賣人相同。實(shí)踐中往往發(fā)生簽字蓋章的人與出賣人不一致的情況，此種情況已在首部注意事項(xiàng)中詳談，此不重復(fù)。2、根據(jù)現(xiàn)行法律及司法解釋，只要加蓋了公章，無論法人代表其委托代理人是否簽字，或委托代理人是否獲得授權(quán)，都承認(rèn)合同的成立及有效。如果不加蓋公章，則不能視為企業(yè)法人行為，除非是企業(yè)法人代表本人簽字，而其簽字時(shí)又是履行職責(zé)的行為。3、合同簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)也具有法律意義，不能省略。4、關(guān)于合同的公證問題�，F(xiàn)行法律并沒有規(guī)定房地產(chǎn)買賣合同一定要辦理公證，所以，只要合同內(nèi)容不違法，不辦理公證也不影響合同的效力。不論是否辦理公證，聘請(qǐng)律師、公證員等法律專業(yè)人士起草、審查、修改、簽訂商品房買賣合同是十分必要的。不僅在合同簽訂階段，在合同的履行階段，同樣離不開法律專業(yè)人士的幫助。