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房屋買(mǎi)賣(mài) |
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| 二手房退房的四個(gè)時(shí)間點(diǎn)和法律后果分析 |
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作者：石家莊趙麗娜律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外anthonyjohnsonjr.com
時(shí)間：2011/5/31 21:52:00 |
| 二手房退房的四個(gè)時(shí)間點(diǎn)和法律后果分析 |
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| 作 者： |
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| 來(lái) 源： |
上海法治報(bào) |
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| 內(nèi) 容： |
張雷
對(duì)二手房交易來(lái)說(shuō)，從看房到有意向再到最終簽約和履行，中間需要經(jīng)過(guò)很多步驟，也需要花費(fèi)一定的時(shí)間。在不同階段，購(gòu)房者反悔的后果都是不同的。
從通常的二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程來(lái)看，大致可分為以下四個(gè)階段： 1、簽訂看房確認(rèn)書(shū)時(shí)期， 2、簽訂意向金協(xié)議時(shí)期， 3、簽訂居間協(xié)議時(shí)期， 4、簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)期。
筆者對(duì)這四個(gè)時(shí)期反悔退房的法律后果簡(jiǎn)要分析如下。
一、買(mǎi)家與中介簽訂 “看房確認(rèn)書(shū)”時(shí)期，退房無(wú)責(zé)任。
買(mǎi)家向中介詢價(jià)并要求實(shí)地看房，中介通常會(huì)要求買(mǎi)家簽訂看房確認(rèn)書(shū)�？捶看_認(rèn)書(shū)是中介為防止買(mǎi)家跳單而要求買(mǎi)家簽的單方面承諾，如買(mǎi)家與賣(mài)家私下交易，中介可要求買(mǎi)家按照看房確認(rèn)書(shū)的承諾補(bǔ)償傭金。
僅簽訂看房確認(rèn)書(shū)，買(mǎi)家與賣(mài)家、中介公司之間，未形成除禁止私下交易外的任何法律關(guān)系，買(mǎi)家可以任意提出退房，不需承擔(dān)任何法律責(zé)任。
此時(shí)退房的方式可以是口頭通知，不需要準(zhǔn)備相應(yīng)的證據(jù)。
二、買(mǎi)家與中介簽訂 “意向金協(xié)議”時(shí)期，需及時(shí)采取行動(dòng)。
買(mǎi)家看房后初步?jīng)Q定購(gòu)買(mǎi)，需要向中介交納一筆意向金，并簽訂意向金協(xié)議。買(mǎi)家交納意向金以表達(dá)購(gòu)買(mǎi)的誠(chéng)意，在意向金協(xié)議中會(huì)約定 “意向金轉(zhuǎn)定金”條款。在中介公司將意向金轉(zhuǎn)付賣(mài)家并由賣(mài)家出具定金收據(jù)后，買(mǎi)賣(mài)雙方之間形成定金法律關(guān)系。此后買(mǎi)家再提出退房，則需要承擔(dān)定金罰則。
因此簽訂意向金協(xié)議后，買(mǎi)家如果反悔提出退房，需要在意向金轉(zhuǎn)為定金前及時(shí)采取行動(dòng)。由于意向金轉(zhuǎn)為定金的期限比較短，一旦轉(zhuǎn)為定金，想要退房就要蒙受損失。
此時(shí)退房的方式是：書(shū)面通知中介解除意向金協(xié)議中的單方授權(quán)，禁止將意向金轉(zhuǎn)為定金。
三、買(mǎi)家與賣(mài)家簽訂 “居間協(xié)議”時(shí)期，將承擔(dān)定金罰則。
賣(mài)家收取定金后，買(mǎi)家、中介和賣(mài)家三方需要簽訂居間協(xié)議，約定買(mǎi)賣(mài)雙方之間的定金法律關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)雙方與中介公司之間的委托法律關(guān)系。
簽訂居間協(xié)議后，買(mǎi)家提出退房需要承擔(dān)居間合同的違約責(zé)任，也就是賣(mài)家有權(quán)沒(méi)收買(mǎi)家已經(jīng)交付的定金。但是一般而言，因?yàn)橹薪楣敬藭r(shí)并未促成交易，買(mǎi)家無(wú)需向中介支付傭金報(bào)酬，也無(wú)需按照居間合同承擔(dān)違約責(zé)任。按照法律規(guī)定，中介公司僅能要求賣(mài)家支付必要的支出，在上海大約在2000元之內(nèi)。
退房的方式，首先應(yīng)當(dāng)是與賣(mài)家直接協(xié)商解除合同，如果協(xié)商不成，只能損失定金解約。
四、買(mǎi)家與賣(mài)家簽訂“買(mǎi)賣(mài)合同”時(shí)期，將承擔(dān)違約責(zé)任并支付傭金。
居間協(xié)議簽訂后，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)簽訂正式的二手房買(mǎi)賣(mài)合同，此合同對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方單方解除合同的違約責(zé)任均有約定。以上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為例，約定在合同第九條和第十條。同時(shí)，因?yàn)橹薪橐呀?jīng)促成了買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，居間活動(dòng)已經(jīng)完成，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)按照居間協(xié)議的約定支付傭金。
買(mǎi)家此時(shí)提出退房，將要承擔(dān)擅自解除合同的違約責(zé)任，同時(shí)中介公司也將要求買(mǎi)方支付中介報(bào)酬。
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