律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)指引

（三稿）

 

第一章  定義與概述

第1條  商品房交付定義

本指引所稱商品房交付，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律、法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定以及商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付，買受人查驗并接受房屋的過程中買賣雙方所實施的行為。

第2條  商品房交付業(yè)務(wù)概述

商品房的交付，是商品房買賣過程中出現(xiàn)糾紛較多的一個環(huán)節(jié)。許多買受人為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，單獨或共同委托律師代為辦理收房手續(xù)，逐漸形成了一項新的律師非訴訟業(yè)務(wù)，即本指引所稱商品房交付業(yè)務(wù)。

律師承辦商品房交付業(yè)務(wù)，應(yīng)盡職履行下述職責(zé)：

2.1就商品房交付向委托人提供法律咨詢；

2.2代理委托人審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的資質(zhì)性的法律文件及其他相關(guān)的法律文件；

2.3陪同委托人對房屋進(jìn)行查驗，對房屋存在的質(zhì)量等相關(guān)事實進(jìn)行證據(jù)性固化，并從法律的角度提出切實可行的解決方案；

2.4代理委托人就商品房交付之相關(guān)事項與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行談判，并就談判結(jié)果擬訂書面協(xié)議或?qū)彶榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬定的商品房交付的書面文件；

2.5協(xié)助委托人辦理符合交付使用條件房屋的接收手續(xù)；

2.6協(xié)助委托人辦理前期物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)，審查需委托人簽署的有關(guān)協(xié)議、合同、業(yè)主公約以及承諾書等文件。

第二章  商品房交付程序概述

第3條  商品房交付的一般程序

3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人發(fā)出書面的入住通知。

3.2買受人持入住通知要求的證件及其他相關(guān)資料，在入住通知要求的期限內(nèi)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的地點，查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法應(yīng)當(dāng)取得的書面文件。

3.3買受人在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。

3.3.1若商品房存在法定或約定的可以退房的質(zhì)量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應(yīng)決定是否退房，并在約定的期限內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

3.3.2若商品房存在未達(dá)退房條件的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人可將商品房存在的質(zhì)量問題或未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容書面遞交房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定期限內(nèi)逐項予以修復(fù)或賠償。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質(zhì)量問題逐項予以修復(fù)或作出修復(fù)書面承諾并經(jīng)買受人查驗同意后，雙方根據(jù)商品房面積實測技術(shù)報告結(jié)算房款。

3.5買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他費(fèi)用。

3.6買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領(lǐng)取房屋鑰匙。

3.7買受人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)，并辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)。

第4條  我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會在入住通知中寫明入住程序；律師應(yīng)從維護(hù)委托人合法權(quán)益的角度出發(fā)，提醒委托人充分注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的不合理的商品房交付程序；必要時，應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，促使其變更不合理的商品房交付程序。

第三章  前期準(zhǔn)備工作

買受人收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出的入住通知，標(biāo)志著商品房交付程序的開始。商品房交付程序開始之后至實地查驗商品房之前，律師應(yīng)做的法律事務(wù)至少應(yīng)當(dāng)包括：

第5條  審查房地產(chǎn)項目曾經(jīng)發(fā)布的各類廣告等宣傳資料、買受人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》，并向買受人提供法律意見。重點包括：

5.1是否存在顯失公平等可變更或可撤銷條款；

5.2是否存在無效條款；

5.3了解合同雙方關(guān)于商品房交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時間、違約責(zé)任等方面的約定。

5.4與委托人擬定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)談判的事項及重點內(nèi)容。

第6條 審查入住通知，并向買受人提供法律意見。重點包括：

6.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于買受人；

6.2入住通知要求買受人交納的稅費(fèi)是否合理、合法；

6.3入住通知列明的商品房交付時間是否與《商品房買賣合同》或《商品房預(yù)售合同》的約定一致。

第7條  代表買受人參加就商品房交付程序、買受人需繳納稅費(fèi)等事項與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的談判，擬定相關(guān)書面協(xié)議或?qū)彶榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)方擬定的相關(guān)書面協(xié)議。

第8條  提醒買受人注意商品房交付過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題，向買受人提供法律咨詢。

第9條  指導(dǎo)買受人參照入住通知準(zhǔn)備需向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的相關(guān)資料。

第10條  買受人收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)送的入住通知后，若其對入住通知寫明的交付程序、需交納稅費(fèi)等內(nèi)容無異議，律師應(yīng)提醒買受人按照入住通知的要求，攜帶相關(guān)證件和資料于指定時間到指定地點辦理商品房的驗收和交接手續(xù)。

若買受人確實無法與指定時間辦理商品房的驗收和交接手續(xù)，應(yīng)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并說明理由，并注意保存已通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)證據(jù)。

第四章  查驗證明文件

第11條  律師應(yīng)協(xié)助委托人查驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付房屋時依法應(yīng)當(dāng)取得的證明文件原件，具體包括：

11.1規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件；

11.2建筑工程竣工驗收備案表；

11.3房屋面積實測技術(shù)報告書；

11.4房屋為住宅的，還應(yīng)查驗《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

11.5商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的其他文件，如大產(chǎn)權(quán)證、空氣質(zhì)量驗收合同報告等。

第12條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提供本指引第11條前四款中任何一個證明文件，買受人皆有權(quán)拒絕接收房屋，由此引起的房屋延期交付，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

第13條  退房權(quán)的行使

13.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法提交本指引第11條前四款中的一個或數(shù)個證明文件而導(dǎo)致房屋延期交付的，當(dāng)遲延的期限達(dá)到商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的買受人可以退房的期限后，買受人可以決定是否選擇退房；

13.2買受人選擇退房的，應(yīng)于上述期限屆滿之日起一年內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)催告的，應(yīng)于收到催告之日起三個月內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對行使退房權(quán)的期限有明確約定的，從其約定。

第五章  實地查驗房屋

第14條  實地查驗房屋是商品房交付過程中一個極為重要的環(huán)節(jié)，律師應(yīng)協(xié)助委托人對房屋進(jìn)行逐項查驗。因該項內(nèi)容專業(yè)性強(qiáng)，必要時需專業(yè)設(shè)備進(jìn)行檢測，如由律師逐一查驗，律師工作量不僅猛增，還會欠缺專業(yè)性。如委托人要求全面查驗，建議同時委托監(jiān)理公司進(jìn)行驗房，律師起固化證據(jù)、提供問題解決方案的作用。

第15條  實地查驗房屋可參照以下標(biāo)準(zhǔn)：

15.1 GBJ7 建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范
15.2 GBJ10 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范
15.3 GBJ11建筑抗震設(shè)計規(guī)范
15.4 GBJ14室外排水設(shè)計規(guī)范
15.5 GBJ16建筑設(shè)計防火規(guī)范
15.6 GBJ45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范
15.7 GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范
15.8 GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范
15.9 GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范
15.10 GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范

15.11 GJ13危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)

15.12 GB50325-2001民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范

15.13 GBT18883-2002室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

第16條  查驗擬交付房屋是否為買受人所購買房屋；

若擬交付房屋與商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議不符，應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，重新進(jìn)行核對。

第17條  查驗擬交付房屋的戶型、朝向、結(jié)構(gòu)、空間尺寸、供熱、采暖方式等是否與商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的一致，如有不符，應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第18條  核對房屋面積

18.1判斷擬交付房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積等與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積實測技術(shù)報告書記載的相應(yīng)數(shù)據(jù)是否一致；若買受人認(rèn)為房屋面積實測技術(shù)報告書記載的有關(guān)數(shù)據(jù)與實際不符，可委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行測繪。

18.2若買受人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積實測技術(shù)報告書無異議，可根據(jù)此報告書記載的相應(yīng)數(shù)據(jù)判斷商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同中據(jù)以計算房屋價款的面積與實測面積是否有誤差以及誤差比；若誤差比達(dá)到商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的或法定的退房條件，買受人可以選擇退房。

第19條  查驗房屋的地基基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。

19.1經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)擬交付房屋地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在問題，買受人應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必要時可委托有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測。

19.2擬交付房屋地基基礎(chǔ)或主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人可按照商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同有關(guān)條款的約定分別作出相應(yīng)選擇。

19.2.1根據(jù)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；

19.2.2要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以修復(fù)，直至合格，修復(fù)至合格之前，視為房屋未交付，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；

19.2.3商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對此未加以約定的，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第20條  查驗房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量

20.1經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)擬交付房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量存在問題，買受人應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必要時可委托有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測。

20.2擬交付房屋的室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同相關(guān)條款的約定分別作出相應(yīng)選擇。

20.21根據(jù)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房；

20.2.2商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對此種情況約定了退房以外的其他處理方式，從其約定；

20.2.3商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對此未加以約定的，按照國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

第21條  查驗擬交付房屋是否存在其它質(zhì)量問題；若發(fā)現(xiàn)擬交付房屋存在其它質(zhì)量問題，應(yīng)逐項作好書面記錄，并可根據(jù)實際情況，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)商選擇以下任一方式進(jìn)行處理：

21.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)于一定期限內(nèi)予以修復(fù)，并告知買受人進(jìn)行二次查驗，修復(fù)合格之前，視為房屋未交付，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；

21.2要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面承諾于房屋交付后一定期限內(nèi)予以修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，由此給買受人造成的損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)賠償；

21.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人協(xié)商一致的其他方式。

第22條  查驗房屋的市政基礎(chǔ)設(shè)施

22.1按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議之約定對擬交付房屋內(nèi)的上水、下水、電、供熱、燃?xì)獾仁姓�基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行清點，檢查各項設(shè)備的完好程度及使用狀況，如有不符、缺少或損壞等情況，應(yīng)詳細(xì)作好書面記錄并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)書面承諾更換或配齊的日期。

22.2若擬交付房屋的上述市政基礎(chǔ)設(shè)施未在約定的期限內(nèi)達(dá)到約定的條件，買受人可以依約定追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任。

第23條  查驗房屋的裝飾和設(shè)備

23.1按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同及其附件及補(bǔ)充協(xié)議的約定查驗擬交付房屋內(nèi)的各項裝飾和設(shè)備是否符合約定標(biāo)準(zhǔn)。

23.2若擬交付房屋的各項裝飾和設(shè)備不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，買受人可依據(jù)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償雙倍裝飾、設(shè)備差價，或在一定期限內(nèi)予以更換。合同另有約定的，從其約定。

第24條  查驗約定的公共設(shè)施

24.1按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議的約定查驗公共綠地、公共道路、公共停車場、幼兒園、學(xué)校、會所、購物中心、體育設(shè)施等公共設(shè)施是否如期達(dá)到約定條件。

24.2若上述公共設(shè)施未能如期達(dá)到約定使用條件，買受人可以依約定追究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任。

第25條  查驗設(shè)計和規(guī)劃

25.1查驗擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設(shè)計或規(guī)劃是否變更。

25.2經(jīng)查驗發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)審批單位批準(zhǔn)擅自變更擬交付房屋及其所在樓座、所在小區(qū)的設(shè)計或規(guī)劃或有關(guān)變更未在規(guī)定的期限內(nèi)書面通知買受人的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定選擇退房或采取其他處理方式。

第26條  對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的房屋交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應(yīng)注明“暫不清楚”或“無法認(rèn)定”等字樣，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人在注明處簽字或蓋章。

第27條  退房權(quán)的行使

27.1買受人在實地查驗房屋的過程中，發(fā)現(xiàn)房屋存在法定或約定的可以退房的情形，應(yīng)及時作出是否退房的決定。

27.2買受人選擇退房的，應(yīng)在退房權(quán)產(chǎn)生之日起一年內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)催告的，應(yīng)于收到催告之日起三個月內(nèi)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同對行使退房權(quán)的期限有明確約定的，從其約定。

第六章  房屋交接

第28條  房屋為住宅的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

第29條  買受人經(jīng)實地查驗對房屋無異議或?qū)Ψ课莸男迯?fù)結(jié)果無異議，簽署房屋交付核驗單或交屋單等書面交接文件。

第30條  買受人按照實測面積與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實結(jié)算房款，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同約定的且不違反國家法律、法規(guī)規(guī)定的其他費(fèi)用；交付相關(guān)費(fèi)用后，注意向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)索取發(fā)票或收據(jù)。

第31條  買受人從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指定的第三方（如前期物業(yè)管理企業(yè)）處領(lǐng)取房屋鑰匙和水、電、氣表的專用充值卡片；若水、電、氣表為非智能表，應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一起核對并記錄水、電、氣表底數(shù)或通過技術(shù)手段將底數(shù)清零。

第32條  辦理房屋交接手續(xù)時，律師應(yīng)提醒買受人注意房屋保修期的時限，以免錯過保修時間。

第七章  辦理物業(yè)管理手續(xù)

第33條  審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選定的前期物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。

第34條 買受人向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)不得要求買受人一次交納一年以上的物業(yè)管理費(fèi)用；買受人應(yīng)根據(jù)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同或根據(jù)物業(yè)管理協(xié)議以及業(yè)主公約的約定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費(fèi)。