人民法院報訊 北京市第一中級人民法院的一項調研顯示，為規(guī)避買賣房屋的相關稅費，降低轉賣成本，職業(yè)炒房客購房時一般不辦理過戶手續(xù)，而是在簽訂植入特別條款的買賣合同后，找出各種理由，致使業(yè)主不愿履行合同，炒房客便以此為借口要求業(yè)主賠償違約金。北京市一中院日前審結這樣一起二手房買賣糾紛案。

  李先生在海淀區(qū)成府路附近有一套60平方米的房屋要出售，2010年4月10日，他通過某房產中介與魏某簽訂房屋買賣合同，雙方約定：房屋成交價為150萬元，魏某應在簽訂合同時支付定金5萬元并于4月15日前支付房款85萬元；雙方于簽訂合同2個月內辦理房產公證手續(xù)，魏某于公證當日支付剩余房款60萬元后，李先生將房屋及房產證、公證書原件交付給魏某，所有稅費由魏某承擔。合同簽訂后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90萬元。雙方通過某房產中介協(xié)商于6月7日共同到公證處辦理委托公證，但后來雙方就委托公證范本未能達成一致意見，最終未能辦理公證手續(xù)，就此發(fā)生爭議。李先生遂訴至法院要求魏某繼續(xù)履行合同、支付剩余房款并按照合同違約條款承擔遲延履行違約金。魏某則反訴要求李先生限期出具合法并能實現(xiàn)合同目的的公證委托書、承擔遲延辦理房產證的違約金。

  法院經審理認為，李先生與魏某所簽合同雖約定雙方于簽訂合同后2個月內辦理公證手續(xù)，但因約定不明，雙方對公證的具體內容、時間和辦理手續(xù)等事項產生分歧意見，導致合同未能繼續(xù)履行。魏某與李先生簽訂房屋買賣合同的目的，在于通過買賣行為在雙方之間完成房屋所有權的轉移，并非通過買賣合同完成委托公證，是否進行委托公證并不影響合同目的的實現(xiàn)。因此，在合同未明確約定公證委托具體事項的前提下，魏某要求李先生出具合法并能實現(xiàn)合同目的的公證委托書的請求缺乏依據(jù)。因雙方均同意繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶手續(xù)，故魏某應在雙方自行辦理過戶手續(xù)后，將剩余房款支付給李先生。最終，法院判決雙方繼續(xù)履行合同，駁回李先生的其他訴訟請求和魏某的反訴請求。

  （李惟一 楊清惠）

  ■連線法官■

  揭秘炒房客慣用伎倆

  提醒業(yè)主小心被算計

  審理此案的法官說，此類案件有一些共同之處，炒房客與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時，合同中往往含有公證條款，目的在于從業(yè)主處取得該房屋出售、過戶等相關事項的代理權，從而在下次買賣中，將房屋從該業(yè)主名下直接過戶給新的買房人，以此達到獲取更多差價的目的。在合同履行過程中，炒房客一般會找出一些理由，比如聲稱買房實際由其父母出資，房產證可能要寫父母名字，可先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房客本人辦理，以此作為業(yè)主辦理房屋過戶手續(xù)的替代方式，從而為自己留下炒房的活動空間。

  有的業(yè)主沒有識別出炒房客的“陰謀”而徑直配合其辦理公證手續(xù)，有的業(yè)主雖有顧忌，但擔心自己違約，且認為炒房客已支付價款，最終往往無奈地予以配合。但因具體的公證內容未在買賣合同中明確，所以并不能直接將未辦理公證而導致合同無法繼續(xù)履行的責任歸結為業(yè)主一方，使業(yè)主陷入進退兩難的被動境地。

  因此，法官提醒業(yè)主在賣房時應多加注意，避免遇到炒房客的風險。首先，選擇正規(guī)中介機構提供居間服務。出售二手房應選擇知名、正規(guī)房產經紀機構，這些機構一般操作規(guī)范，管理嚴格，工作人員業(yè)務熟練，可避免中介與炒房客一起“做籠子”的情況出現(xiàn)；第二，不要貪圖支付全款而大幅降低報價。炒房客一般會選取面積較小、總價較低的房屋進行買賣，并以短期內支付全款等理由壓低房價，這往往是炒房客壓低房價的一貫伎倆，業(yè)主應以正常市場價出售房屋，不要貪圖買房人能夠短期支付全款而過分降低價格；第三，留意買賣合同中的公證條款。辦理公證不是買賣房屋變更產權人的必經途徑，賣房時若見到合同中有公證條款的一定要多加小心，最好不寫公證條款，或將公證內容在合同中明確，不要給炒房客留下進一步操作的空間。

  買房人應注意同樣的問題，最好直接與房產證登記的產權人進行交易，從而避免炒房客鉆空子。（李惟一 楊清惠）

  ■新聞背景■

  遭遇炒房客：二手房買賣風險大

  也許有人會質疑，若炒房客能夠按照合同約定支付全部房款，那何必還要計較他怎樣處置房子？其實遇到此種炒房客，不管對賣房的業(yè)主還是下一個買房人來說都有巨大安全隱患。

  對賣房的業(yè)主來說，如果辦理公證，雖然業(yè)主最終能取得全部房款，表面上看沒有經濟利益的損失，但存在一系列風險。首先，炒房客將該房屋轉賣他人，炒房客只是名義的賣房人，形式上是代理原業(yè)主出售，若該合同履行過程中產生糾紛，新的買房人可能主張原業(yè)主與炒房客存在惡意串通的行為，一旦發(fā)生訴訟，原業(yè)主將被直接列為被告；因原業(yè)主已將房屋交付炒房客并取得價款，實際占有人和使用人已隨之轉變，炒房客再行轉賣甚至進行多次轉賣，產生糾紛后，新的買房人會要求買賣合同的相對方——原業(yè)主交付房屋，原業(yè)主必將承擔一房二賣甚至一房多賣的法律責任；若炒房客在使用房屋過程中破壞了房屋結構，將房屋進行修飾后轉賣，新的買房人入住后發(fā)現(xiàn)質量問題，會直接向原業(yè)主主張修復或賠償；因房屋未過戶，在炒房客尋到下一個買家前，若將房屋租賃給他人，或在該房屋內進行其他違法亂紀活動，原業(yè)主作為房屋的所有人可能為此承擔更重的法律負擔；更有甚者，若炒房客未向原業(yè)主支付全部房款，一旦其將房屋轉售后卷款逃走，后果更不堪設想。

  對新的買房人來說，買房遇到炒房客亦有較大弊端。首先，以不滿五年的普通住宅為例，按照交易習慣，二手房交易的營業(yè)稅一般約定由買房人承擔，正常交易途徑下，炒房客從原房主處購買時應按照房價款差額征收營業(yè)稅，炒房客再次轉讓給新的買房人應再次按差額收取營業(yè)稅，但因炒房客不辦理過戶和交稅，所以新的買房人是按照原房主購房價款為基準計算營業(yè)稅，實際上是炒房客將本應由自己承擔的大部分稅費轉嫁給新的買房人；因炒房客不是實際房屋產權人，對房屋狀況不甚了解，還會為了提高轉賣價格進行簡單裝修，隱藏房屋缺陷，買房人最終買到的可能不是其理想的房屋；房屋物業(yè)、供暖、水電氣、有線電視、電信等事項的辦理可能會涉及實名的問題，這些工作炒房客往往不能直接辦理，新的買房人會因此產生不必要的麻煩；若遇到炒房客一房多賣，則買房人難以順利取得房屋。