深圳新聞網(wǎng)訊　“今年由于房價上漲，二手房買賣引起的糾紛也大幅攀升�！弊蛱�，福田區(qū)法院專門負責房地產(chǎn)案件審判的民三庭庭長顏浩民向記者透露。

二手房案件糾紛猛增癥結何在？買賣雙方如何防范法律風險？記者請法官及相關法律人士為買賣雙方支招。

福田區(qū)法院顏浩民法官近年來辦理了大量的二手房糾紛案件。他表示，二手房交易糾紛案件目前主要表現(xiàn)為三類：房價一路上漲業(yè)主簽約后拒賣，中介人員越俎代庖中飽私囊，合同條款模糊買賣雙方為履約順序僵持不下……今年以來，由這些問題引發(fā)的案件糾紛屢見不鮮。

癥結一：

沒弄清誰是房產(chǎn)所有人

由于房價飆升，一些購房者抱著“搶購”的心理買房，在沒有仔細審查、核對房產(chǎn)證書的情況下就草草簽約，在對方違約時，喪失了通過法律途徑維權的機會，吃了“啞巴虧”。

糾紛癥結：由于二手房市場交易火爆，一些業(yè)主為了賣出更高的價格又不想承擔違約責任，在放盤時就找好了“后路”，比如自己名下的房產(chǎn)，以配偶或親屬的名義到中介機構放盤，或者夫妻雙方共有的房產(chǎn)單方放盤，而一些中介機構為搶房源根本不加審查，在這種情形下，因為簽訂合同主體并非房產(chǎn)所有人，賣方簽約后一旦不想賣房，可以“名正言順”地毀約，無須承擔任何責任。而按法律規(guī)定，法院也只能判合同無效。

典型案例：夫妻倆共有一套房產(chǎn)，妻子單方面將房屋售與他人，兩年后，丈夫一紙訴狀將購房者告上法院要求收回房屋，由于簽訂的合同主體存在瑕疵導致先前的購房合同無效，買家只得起訴共有該房產(chǎn)的妻子一方，要求賠償損失，從而引發(fā)連環(huán)訴訟。

法官支招（福田法院民三庭庭長顏浩民）：買房者在簽訂購房合同前務必仔細審查、核對房產(chǎn)證書，弄清楚誰是房產(chǎn)所有人。

癥結二：

授權無度隱藏巨大風險

房價一路上漲，二手房交易中違約的多是賣方，買方大都處于弱勢地位。但在一些案件糾紛中，賣家也成了“冤大頭”，房產(chǎn)被賤賣卻無從“伸冤”，這其中的罪魁禍首居然是自己簽署的委托中介賣房的授權委托書。

糾紛癥結：二手房交易大多是業(yè)主委托中介賣房，通常的做法是業(yè)主簽署一份授權委托書給中介機構，委托書還要經(jīng)過公證。這一看似正常的法律程序，如果業(yè)主在授權內容上疏忽大意，加上一些無良中介暗中做手腳，也蘊含著巨大的法律風險。

從目前發(fā)生的案件糾紛看，一些授權委托書存在的問題主要有：一是授權范圍太廣，往往一份授權委托書委托多名中介人員賣房；二是權限過大，中介人員不僅可以賣房，還可以代收房款，辦理房產(chǎn)過戶等；三是授權內容模糊，甚至沒有限定最低的售房價，給一些無良中介可乘之機。

典型案例：一名業(yè)主將一份沒有約定最低售價的委托書“全權”委托給多名中介人員，其中一名中介見財起意，將該房屋以市價一半的價格賣給中介公司老板的親戚，并代業(yè)主到國土部門過戶，該親戚隨后又以市價賣給他人，原業(yè)主得知真相后拒不搬遷，被購房者告上法庭，法院最后認定原業(yè)主在授權委托中介時存在過失，支持了購房者的訴求。

專家支招（深圳公證處副主任黃家忠）：現(xiàn)實生活中，由于許多業(yè)主的房屋處于抵押按揭狀態(tài)，賣房涉及到贖樓等環(huán)節(jié)，需要中介公司或擔保公司進行擔保，因為有求于中介，所以不得不簽“城下之盟”，“全權委托”中介去辦理。

業(yè)主給中介人員出具的授權委托書需要經(jīng)過公證程序。授權委托是雙方自愿的行為，具體委托給誰，委托范圍多廣、權限多大，是當事人自己的事，只要委托內容不違法，公證機構不便干預，但會給當事人必要的風險提醒，提供一些基本格式供當事人參考，但是否被采納取決于當事人自己。目前，授權委托書基本都是中介機構擬訂的，為避免委托人數(shù)太多可能引發(fā)糾紛，深圳公證機構一般對受托人數(shù)做了限定，要求不超過５名中介人員。

癥結三：

合同約定不明引起爭議

二手房交易絕大多數(shù)都是通過中介機構進行的，買賣房屋的合同文本也由中介提供格式文本，這些格式合同對一些內容約定不明確，是產(chǎn)生交易糾紛的重要原因之一。

糾紛癥結：違約責任是二手房買賣合同中的主要條款之一，但現(xiàn)行的中介合同文本對這一問題卻規(guī)定得比較模糊，一般都只約定“定金罰則”——沒收定金或雙倍返還定金。但在房價短期內大幅波動的情形下，數(shù)額不大的定金不足以阻止違約行為的產(chǎn)生，也不能夠彌補善意履行合同一方的損失。這種情況常常導致“耍賴者”肆無忌憚地違約。

另外，格式合同文本中還有一些條款對買賣雙方履行義務的先后順序約定不明，容易使買賣雙方相互僵持，從而影響交易。比如，在按揭買賣房屋的情形下，格式合同文本中一般會約定買方交納定金后，賣方要辦理贖樓手續(xù)，買方則向銀行申請貸款并獲取銀行出具的《貸款承諾書》，但誰先誰后的順序并不明確，如果一方在簽訂合同后反悔了，就以此為由拖著不履行自己的義務，從而使整個環(huán)節(jié)陷入僵持最終引起糾紛。

典型案例：于女士通過中介向許先生購買一套房屋，雙方簽訂的購房合同除了約定買方交付定金、首期款和申請按揭貸款等義務外，同時也約定了賣方須按期贖樓，并將房地產(chǎn)證原件交付給中介，逾期履行義務超過１５日的，買方可解除合同，并選擇要求賣方支付轉讓成交價２０％的違約金或要求賣方雙倍返還已付定金。在交易過程中，雙方發(fā)生糾紛，于女士告上法院，羅湖法院一審認定賣方構成違約，遂根據(jù)合同約定，按照成交價２０％違約金的標準判決賣家賠償買家８萬多元。目前，此案正在市中級法院二審。

法官支招（福田法院民三庭庭長顏浩民）：買賣合同最好約定清楚一些，在格式合同的情況下可協(xié)商適當增加條款，使雙方權利義務更加明確。如買賣雙方在“定金罰則”之外，還應以房屋總價為標準，協(xié)商約定一個違約金，比如百分之十、百分之二十，這樣可以遏制雙方擅自違約的念頭，這種違約金對雙方是對等的，買賣雙方誰違約責任都一樣。(記者 吳濤)

來源： 深圳新聞網(wǎng)-深圳特區(qū)報