法律適用者總希望其工作能夠像“ 1 ＋ 1 ＝ 2 ”那樣簡單，但現(xiàn)實是，任何法律規(guī)定都只能表現(xiàn)為有限的條文，而生活世界則有無限的變化。以有限之條文應(yīng)對無限之變化，就不能不講法律適用方法，于是就有了法律的“適用”、“準用”與“類推適用”。一一對號入座固然理想，不能對號入座時仍須有應(yīng)對的方法，畢竟法官不應(yīng)以法無明文規(guī)定而拒絕裁判。關(guān)于小區(qū)車輛被盜的問題，也是如此。

業(yè)主與物業(yè)公司之間存在合同關(guān)系，被稱為“物業(yè)服務(wù)合同”（或者“前期物業(yè)服務(wù)合同”）。一方提供服務(wù)，另外一方支付報酬，因而是雙務(wù)合同、有償合同。但僅此還不夠，為了正確地適用法律還必須作進一步的合同性質(zhì)認定，特別針對在小區(qū)內(nèi)停放車輛，是服務(wù)合同、保管合同抑或其他？認識存在分歧，這也彰顯出合同性質(zhì)的認定，意義重大而又操作不易。

我們不妨設(shè)想，一個有車之人購置商品房時會考慮什么？其一，應(yīng)該有一個停放車輛的位置；其二，車輛停放在那里應(yīng)該是能夠讓人放心的。為了實現(xiàn)這些目的，應(yīng)該做些什么呢？

首先，要獲取一個車位。根據(jù)物權(quán)法第七十四條第二款：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”相應(yīng)地，獲取車位的合同具有買賣、贈予或者租賃的性質(zhì)。這可以看成是一個獨立的合同，有時也會被集成在商品房買賣合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同中。

其次，業(yè)主和物業(yè)公司之間成立物業(yè)服務(wù)合同。這種合同有一定的特殊性，通常是一種集體合同及附合合同，表現(xiàn)為格式條款，單個的業(yè)主通常沒有自主選擇的余地。這一點無論是對于“前期物業(yè)服務(wù)合同”（參照《物業(yè)管理條例》第二十一條），還是對于由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的“物業(yè)服務(wù)合同”（參照《物業(yè)管理條例》第三十五條第一款），均不例外。物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同通常是兩個合同，屬于“重起爐灶另開張”。當(dāng)然也不排除有另外一種可能，即新的物業(yè)公司取代原來的物業(yè)公司的合同地位，從而只是合同主體發(fā)生變化，合同本身仍然只有一個。另外還要強調(diào)一點，物業(yè)服務(wù)合同并非物業(yè)公司與業(yè)主委員會之間的合同，而是物業(yè)公司與業(yè)主之間的合同，因此不是總體上只有一份合同，而是有多少戶業(yè)主便有多少份合同。當(dāng)然，由于不是所有的業(yè)主均有車，物業(yè)服務(wù)合同相應(yīng)地會有所變化，或者是將車輛保安的內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)合同的一項附加條款；或者是設(shè)立兩套物業(yè)服務(wù)合同方案：一套不帶有車輛保安內(nèi)容，另外一套則有，由業(yè)主選用。

上述獲得車位的合同與物業(yè)服務(wù)合同有可能被集合成一個合同（混合合同），也有可能各自獨立。通常車位獲得后，當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系固定下來，較少再生糾紛，因而以下僅考慮單純的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。該合同既為《物業(yè)管理條例》所規(guī)定，因此已成了典型合同（有名合同），盡管它的名字沒有出現(xiàn)在合同法中。在法律適用時，條例有規(guī)定的依條例，沒有規(guī)定的依合同法。合同法規(guī)定的 15 種合同中，有償?shù)靥幚硎聞?wù)或者提供服務(wù)的合同有承攬、建設(shè)工程、運輸、委托技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢和技術(shù)服務(wù)、保管、倉儲、委托、行紀和居間。因此，僅說“業(yè)主與物業(yè)公司僅成立服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系”（“服務(wù)合同說”），針對法律適用而言，尚屬于事無補，因為“服務(wù)合同”有很多種，這一定性并不能夠?qū)⒎�律適用者引導(dǎo)至某一確定的法律規(guī)范，因而還必須進一步認定“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)。與我們討論的問題相關(guān)的有承攬、保管、委托。以下僅針對此三種合同展開分析。

承攬合同中承攬人的主要義務(wù)是完成工作及交付工作成果（參照合同法第二百五十一條），法律規(guī)范的重點是合同履行的結(jié)果；物業(yè)公司的主要義務(wù)是提供保安服務(wù)，法律規(guī)范的重點是合同履行的過程。二者存在較為明顯的差異，不應(yīng)等同。

保管合同中保管人的主要義務(wù)是保管寄存人交付的保管物并返還該物（參照合同法第三百六十五條）。保管人履行保管義務(wù)通常是在自己的支配領(lǐng)域，比如小件寄存，保管人保管寄存人交付的行李箱，是在保管人的特定場所。物業(yè)公司不僅對車輛負有保安義務(wù)，對于所有業(yè)主的財產(chǎn)（樓房、室內(nèi)的財物等）以及人身均負有保安義務(wù)。我們不應(yīng)說物業(yè)公司是在保管業(yè)主們的樓房、居家財物，我們更不能說物業(yè)公司是在保管業(yè)主們的人身。業(yè)主將車停放在自己的車位，與將自己的電腦擺放在自己屋里一樣，都是放置在自己的支配領(lǐng)域。所以，不應(yīng)該將物業(yè)公司對于業(yè)主車輛的保安義務(wù)簡單地等同于保管人的保管義務(wù)。“保管責(zé)任說”的不當(dāng)在于，將物業(yè)公司對于業(yè)主車輛的保安義務(wù)獨立化，看成是有別于物業(yè)服務(wù)合同的一項獨立的保管合同的內(nèi)容。筆者認為，這與通常的當(dāng)事人意思是不一致的，當(dāng)事人通常認為他們之間只有一個物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。筆者認為，物業(yè)服務(wù)合同屬于一種有償?shù)奈�托合同：業(yè)主委托物業(yè)公司處理事務(wù)，即提供保安服務(wù)及其他服務(wù)；業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費，也就是報酬。物業(yè)公司對于業(yè)主的車輛所負的是受托人的義務(wù)。因而，適用法律時，《物業(yè)管理條例》沒有規(guī)定的，適用合同法分則中“委托合同”一章的規(guī)定；又由于物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，進而也有可能準用“買賣合同”的規(guī)定（合同法第一百七十五條）；此外是適用合同法總則的規(guī)定。依合同法第四百零六條第一款前段：“有償?shù)奈�托合同，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失�！币蚨�，物業(yè)公司承擔(dān)的是過錯賠償責(zé)任，不是無過錯責(zé)任，也不是僅對重大過失和故意負責(zé)。

車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者被毀損，物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任，關(guān)鍵要看物業(yè)公司是否有過錯，其判斷的標(biāo)準是受托人應(yīng)盡的善良管理人的注意。盡此義務(wù)即無賠償責(zé)任，否則，則負完全賠償責(zé)任。當(dāng)然，物業(yè)公司要想分散此種經(jīng)營風(fēng)險，也可以考慮投保責(zé)任險。

如果對于車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者被毀損，物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人均沒有過錯，則產(chǎn)生所謂風(fēng)險負擔(dān)的問題。其中，（ 1 ）價款風(fēng)險應(yīng)由物業(yè)公司負擔(dān)，業(yè)主可因此拒付相應(yīng)的物業(yè)管理費（比如，按月繳費場合拒付當(dāng)月的物業(yè)管理費的一部或者全部）。這是準用合同法“買賣合同”章第一百四十二條所得出的結(jié)論，車輛停放在小區(qū)的停車位，即視為已向物業(yè)公司交付。（ 2 ）標(biāo)的物的風(fēng)險則應(yīng)由車主承擔(dān)，這是適用自羅馬法以來被普遍遵循的“災(zāi)害歸所有人承受”（ casum sentitdominus ）原則的結(jié)論。當(dāng)然，車主可以通過為其車輛投保來分散這種風(fēng)險。（ 3 ）對于物業(yè)服務(wù)合同的車輛保安部分，車主沒有義務(wù)另外提供一部車輛，由物業(yè)公司提供保安服務(wù)，如果這算是一種風(fēng)險的話，則是由物業(yè)公司負擔(dān)，物業(yè)服務(wù)合同可以相應(yīng)地變更，因為這屬于一種情事變更。