【陷阱提示】

開(kāi)發(fā)商利用“先簽后換”的方式提前回籠資金，導(dǎo)致《購(gòu)房合同》無(wú)效，購(gòu)房者難以購(gòu)買到滿意的房子。

【風(fēng)險(xiǎn)描述】

2004年3月25日，在明知開(kāi)發(fā)商還未取得預(yù)售許可證的情況下，孟女士購(gòu)買了某花園的一套商品房，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份“臨時(shí)買賣合同”。雙方在合同中約定，自簽訂商品房“臨時(shí)買賣合同”之日起120天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商須取得商品房預(yù)售許可證，之后再將“臨時(shí)買賣合同”換簽成正式商品房買賣合同。如開(kāi)發(fā)商無(wú)法實(shí)現(xiàn)上述承諾，買方要求退房的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還買方已交納的所有房款。簽訂合同后3天，孟女土向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付了100萬(wàn)元首付款。

由于開(kāi)發(fā)商未能在約定的時(shí)間內(nèi)取得商品房預(yù)售許可證，要求開(kāi)發(fā)商退還收付款未果的孟女士向市二中院提起訴訟，要求解除雙方的商品房臨時(shí)買賣合同，開(kāi)發(fā)商返還100萬(wàn)元房款并支付利息。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商表示其從沒(méi)隱瞞房屋未取得預(yù)售許可證的事實(shí)，對(duì)合同無(wú)效的后果雙方均有責(zé)任，可以返還孟女士已付購(gòu)房款，但不同意支付利息。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在明知相關(guān)法律規(guī)定的情況下，仍采取先簽后換的方式，意圖規(guī)避法律出售房屋，應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任，因此除返還孟女士100萬(wàn)元房款外，還應(yīng)賠償占用孟女士已付房款期間的銀行存款利息損失。

【防范對(duì)策】

不少開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金，往往會(huì)采用這種“先簽后換”的銷售方式，雖然這種形式購(gòu)房會(huì)在價(jià)格上有所優(yōu)惠，但同時(shí)也加大了購(gòu)房者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

第一種風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商最終未能取得《商品房預(yù)售許可證》

這種情況下，“臨時(shí)買賣合同”將會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效合同，雖然根據(jù)合同法的規(guī)定，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方睜此所受到的損失，但是購(gòu)房者最終不能買到自己滿意的房子，還可能因此而喪失更好的購(gòu)房機(jī)會(huì)。

此外，這種情況很容易引起糾紛，一旦訴上公堂，購(gòu)房人需要為此研耗費(fèi)巨大的人力、物力和時(shí)間。

第二種風(fēng)險(xiǎn)：開(kāi)發(fā)商“換”一份對(duì)購(gòu)房者不利的《購(gòu)房合同》

即使開(kāi)發(fā)商最終取得《商品房預(yù)售許可證》，也很有可能在“換合同”的時(shí)候要求購(gòu)房者接受一份對(duì)自己十分不利的《購(gòu)房合同》，而在這種情勢(shì)下，購(gòu)房者往往沒(méi)有談終余地，只能全盤接受，利益受到損害。

以此，為了減少日后麻煩，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待這種“先簽后換”的方式。

【法律依據(jù)】

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條

出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房罰預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

《中華人民共和國(guó)合同法》第52條

有下列情形之一的，合同無(wú)效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益：

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《中華人民共和國(guó)合同法》第58條

合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。