綠地變成運(yùn)動(dòng)場住戶起訴要拆除

  　　本報(bào)訊  健身器材的噪音，鍛煉人群的喧嘩，讓周邊住戶不堪其擾，為捍衛(wèi)休息權(quán)，住戶將開發(fā)商和物業(yè)公司告上法庭。近日，江蘇省鎮(zhèn)江市中級人民法院對此案作出終審判決，判令開發(fā)商拆除引發(fā)訴訟的運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施。

  　　原告徐某等12人系鎮(zhèn)江市松盛園小區(qū)第7幢樓房的住戶。松盛園小區(qū)由被告松盛開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，該公司于2005年5月26日至28日向原告交付了所售松盛園小區(qū)房屋。2005年6月底至7月初，松盛開發(fā)公司在該小區(qū)第7幢樓和第8幢樓之間，靠第7幢樓南側(cè)安裝了一組健身娛樂器械。原、被告對于該設(shè)施的安裝事先并無約定。

  　　小區(qū)業(yè)主陸續(xù)入住后，使用運(yùn)動(dòng)器材和兒童游樂器械的居民越來越多，由于部分居民不能文明使用運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，嘈雜喧嘩聲致使原告得不到安寧，嚴(yán)重干擾了原告正常的生活和休息。原告遂向被告就設(shè)施安裝地點(diǎn)提出異議，當(dāng)時(shí)松盛園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)尚未成立。被告未予及時(shí)答復(fù)，后在當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道后，松盛開發(fā)公司答復(fù)出資出力將健身器材拆除，但移位至何處須待業(yè)主委員會(huì)成立后決定。

  　　2006年9月，松盛園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立。當(dāng)年10月，業(yè)主委員會(huì)對設(shè)施去留等問題作了討論，作出要求開發(fā)公司拆除的初步?jīng)Q議后，采取了設(shè)立意見箱向業(yè)主征求意見的方式，投反對票者較少，遠(yuǎn)未超過半數(shù)。業(yè)主委員會(huì)最終通過了拆除設(shè)施等問題的決議，并于2006年11月19日將決議寄給了松盛開發(fā)公司，要求開發(fā)公司于接信后15個(gè)工作日內(nèi)拆除7號和8號樓之間的運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施并恢復(fù)綠化，并要求將拆除的器材安裝到小區(qū)中心廣場。

  　　由于拆除后安裝在中心廣場具體何處一直未能確定，業(yè)主委員會(huì)又發(fā)出告示，對安裝地點(diǎn)征求業(yè)主意見，但最后未形成相關(guān)決議。由于業(yè)主委員會(huì)兩任主任先后辭職，業(yè)主委員會(huì)至今不能正常履行職能，運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施一直未拆除。

  　　原告遂向鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院起訴，要求判令被告拆除運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，并恢復(fù)該地塊綠化。

  　　法院作出一審判決，判決松盛開發(fā)公司于判決生效后20日內(nèi)拆除松盛園小區(qū)第7幢與第8幢樓房間的運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，并恢復(fù)該地塊綠化。

  　　一審判決后，松盛開發(fā)公司不服，向鎮(zhèn)江中院提出上訴。

當(dāng)事人說

原告：健身選址不當(dāng)

被告：小區(qū)設(shè)施達(dá)標(biāo)

  　　原告訴稱，原告等12人均系松盛園第7幢樓房的住戶。原告購買入住松盛園小區(qū)后，被告未征得原告的同意，在小區(qū)第7、8兩幢樓之間的綠化地塊上安裝了運(yùn)動(dòng)和娛樂器械。因安裝器械的地點(diǎn)距原告住宅的直線距離很近，每日晨練人員的嘈雜聲和器械使用過程中的摩擦撞擊聲，日間大人小孩活動(dòng)時(shí)的喧嘩聲，使得原告的生活和休息均受到了嚴(yán)重的影響。原告為此多次與被告交涉，被告雖承諾拆除，但至今未履行承諾。為維護(hù)自身合法權(quán)益，請求法院判令被告拆除鎮(zhèn)江市松盛園小區(qū)第7幢與第8幢樓房間的運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施，并恢復(fù)該地塊綠化，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

  　　兩被告辯稱，12名原告的訴請無事實(shí)和法律依據(jù)。松盛開發(fā)公司在住宅小區(qū)內(nèi)安裝健身器材并不違反法律規(guī)定，且住宅小區(qū)已通過綜合驗(yàn)收，取得建設(shè)局合格證，驗(yàn)收合格說明包括器材在內(nèi)的小區(qū)設(shè)施已達(dá)到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。被告認(rèn)為健身設(shè)施的安裝符合政府有關(guān)規(guī)定，是利民之舉，應(yīng)予以肯定。原告不能作為本案適格訴訟主體，無論是物權(quán)法還是物業(yè)管理?xiàng)l例及江蘇省實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例細(xì)則都明確規(guī)定健身器材屬于全體業(yè)主共有，即松盛開發(fā)公司、容盛物業(yè)公司均不享有所有權(quán)和處分權(quán)，故對器材的去留問題無決定權(quán)。被告認(rèn)為健身器材是否拆除應(yīng)按法律規(guī)定履行相關(guān)程序由業(yè)主共同決定。公民的休息權(quán)和健康權(quán)都應(yīng)受到保護(hù)，當(dāng)兩者發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)由全體業(yè)主通過和解的方式妥善解決。請求法院駁回原告的訴訟請求。

  　　一審判決后，被告松盛開發(fā)公司不服，向鎮(zhèn)江中院提起上訴稱，業(yè)主委員會(huì)最終通過的“拆除設(shè)施等問題的決議”上的公章系原告強(qiáng)搶強(qiáng)蓋，原審法院認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)的該決議不當(dāng)；本公司開發(fā)的松盛園小區(qū)通過了包括運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施在內(nèi)的綜合驗(yàn)收，原審法院判決本公司將運(yùn)動(dòng)娛樂設(shè)施拆除，是對松盛園全體業(yè)主的侵權(quán)。

  　　原告認(rèn)為原審法院判決正確。

連線法官

安裝運(yùn)動(dòng)器材選址要科學(xué)

  　　本案一審審判長徐立強(qiáng)接受記者采訪時(shí)說，本案是因健身器材安裝選址不當(dāng)、居民不文明使用等問題引發(fā)的糾紛。

  　　徐立強(qiáng)說，住宅小區(qū)是大眾日常生活休息的場所，靜謐是休息的環(huán)境要素。如果健身器材安裝選址不當(dāng)，加上少數(shù)居民不能文明使用，往往會(huì)破壞靜謐的環(huán)境，嚴(yán)重干擾附近住戶的日常休息。

  　　2006年出臺(tái)的《江蘇省環(huán)境噪聲污染防治條例》和《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》中明確規(guī)定，新建居住組團(tuán)和住宅樓內(nèi)不得建設(shè)或者使用可能產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的設(shè)施、設(shè)備。在城市居住區(qū)、居住小區(qū)內(nèi)新建按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配套的可能產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的生活、消費(fèi)、娛樂等公共服務(wù)設(shè)施，與相鄰最近的居民住宅邊界的直線距離不得小于30米。

  　　徐立強(qiáng)說，開發(fā)商在第7幢和第8幢樓房之間安裝運(yùn)動(dòng)和娛樂設(shè)施，間距明顯達(dá)不到要求，確實(shí)涉嫌違規(guī)。運(yùn)動(dòng)娛樂器械離第7幢樓住戶南面臥室的距離較近，居民使用器材時(shí)對附近住戶的影響顯而易見。

  　　徐立強(qiáng)告訴記者，本案所涉器材安裝地點(diǎn)，在松盛園小區(qū)第7幢樓和第8幢樓之間，原規(guī)劃為綠地，開發(fā)商向業(yè)主交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該地塊綠化后一同交付業(yè)主。該綠地屬于業(yè)主共有，業(yè)主對該地塊享有共有和共同管理的權(quán)利。開發(fā)商在已交付區(qū)域內(nèi)，需改變規(guī)劃或增建附屬設(shè)施的，如事先與業(yè)主沒有約定，均應(yīng)征得業(yè)主同意。而松盛開發(fā)公司在原綠地上安裝運(yùn)動(dòng)娛樂器械，事先沒有與原告進(jìn)行約定，向原告交付房屋后，又沒有征求原告的意見，擅自改變綠地性質(zhì)安裝運(yùn)動(dòng)娛樂器械，選址安裝行為明顯不當(dāng)。從事后松盛園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)關(guān)于拆除7號和8號樓之間的體育娛樂設(shè)施并恢復(fù)綠化的決議來看，大多數(shù)業(yè)主對拆除并擇地重新安裝運(yùn)動(dòng)娛樂器械不持異議，也進(jìn)一步說明松盛開發(fā)公司選址安裝行為不當(dāng)。

  　　徐立強(qiáng)告訴記者，設(shè)置健身器材對居民造成的危害，從民事上講，是一種侵權(quán)或妨害行為，住戶可通過協(xié)商、調(diào)解來排除妨害，如果此渠道行不通，也可通過訴訟的方式向法院提起訴訟。

  　　休息權(quán)和健身權(quán)，是每個(gè)公民應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。當(dāng)休息權(quán)和健身權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何去平衡呢？

  　　對此，徐立強(qiáng)說，這就要充分把握休息權(quán)和健身權(quán)的性質(zhì)，從而作出決斷。從法律的角度來看，休息權(quán)屬于公民的基本權(quán)利。這是因?yàn)�，休息�?quán)一旦受到侵害，直接影響的是人們的身體健康，甚至是生命安全，因此，休息權(quán)與健康權(quán)、生命權(quán)同屬于公民最基本的權(quán)利，是人們生活、生存的最基本的保障，因此應(yīng)得到重點(diǎn)保護(hù)。而健身權(quán)，雖然與身體健康有關(guān)，但是，這種權(quán)利保障的目的，是為了提高公民的生活質(zhì)量，促進(jìn)公民的身體健康越來越好。只有最基本的生存條件得到了保障，才談得上生活質(zhì)量的提高。當(dāng)休息權(quán)與健身權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，如果犧牲一邊最基本的生存條件而去保障另一邊生活質(zhì)量的提高，于情于法都說不過去，與建立和諧社會(huì)也不相融。

  　　徐立強(qiáng)說，現(xiàn)代住宅小區(qū)的功能逐漸趨于多樣化、人性化，小區(qū)安裝健身娛樂器材是順應(yīng)形勢、響應(yīng)國策的利民之舉，但選址一定要科學(xué)，應(yīng)考慮到它有可能給周圍的居民帶來的影響，如噪音問題，并規(guī)劃出一個(gè)合理的空間。此外，一定要征求廣大業(yè)主的意見，在征得小區(qū)大多數(shù)業(yè)主，尤其是特定的安裝地點(diǎn)區(qū)域內(nèi)大多數(shù)業(yè)主同意的情況下，才能減少矛盾，避免糾紛。

背景知識(shí)

應(yīng)對規(guī)劃改變 業(yè)主防患未然

  　　在購房合同簽訂后，開發(fā)商擅自變更小區(qū)規(guī)劃，致使小區(qū)建筑密度、容積率等指標(biāo)發(fā)生變化，由此產(chǎn)生的糾紛不在少數(shù)。

  　　面對小區(qū)規(guī)劃的改變，業(yè)主怎么辦？有關(guān)房產(chǎn)法律專家向購房者提出以下建議：

  　　首先，把小區(qū)規(guī)劃圖標(biāo)清楚。目前，購房者前去簽訂預(yù)售合同時(shí)，開發(fā)商基本上已在預(yù)售合同附件中貼了一張復(fù)印好的小區(qū)規(guī)劃“模糊圖”，不僅綠化、道路不清，甚至連小區(qū)大門都找不著。一旦發(fā)生糾紛，購房者往往會(huì)因?yàn)槟貌怀鲎C據(jù)而敗訴。為此，簽合同時(shí)，購房者一定要將住房周圍的道路、綠化、健身區(qū)、變電房及地面車庫等情況，用不同顏色的筆標(biāo)示清楚。

  　　其次，把樓書、廣告寫進(jìn)合同。如果購房者是被樓書或廣告中的規(guī)劃，如小區(qū)有幼兒園等所吸引而決定買房的，就一定要把這些規(guī)劃寫到預(yù)售合同中去。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，若開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中就小區(qū)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，對開發(fā)商具有約束力。

  　　第三，把變更規(guī)劃的違約責(zé)任約定得高一些。這樣一來可對開發(fā)商變更規(guī)劃有一定的威懾力，二來萬一發(fā)生糾紛，購房者也可以獲得較高數(shù)額的賠償。

  　　最后，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商變更規(guī)劃及時(shí)舉報(bào)。罰款和拆除是規(guī)劃部門處理開發(fā)商變更規(guī)劃的主要方式。如果開發(fā)商規(guī)劃變更完工后，如在原來應(yīng)是綠地的空地上造了房子，規(guī)劃部門絕大多數(shù)只能選擇罰款的處罰方式。因此，購房者一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有變更規(guī)劃的舉動(dòng)，就應(yīng)及時(shí)向管理部門舉報(bào)，千萬別等到木已成舟才去找開發(fā)商論理。

新聞鏈接

超規(guī)劃多蓋四層

開發(fā)商被判賠償

  　　今年初，重慶市沙坪壩區(qū)人民法院對一起商品房買賣合同糾紛案進(jìn)行了宣判，一審判決被告重慶銀昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按146名原告所購房屋面積大小，分別賠償三類原告損失6000元、9000元、12000元。

  　　2006年，原告成莉等146人購買了被告銀昌公司開發(fā)的，位于重慶市沙坪壩區(qū)雙碑六洞村的“鼎盛時(shí)空”商品房，購房合同約定該樓盤總層數(shù)為26層。但原告李友華等接房后發(fā)現(xiàn)，被告違反合同約定超建4層，超建面積達(dá)3254平方米，共計(jì)增加48套住宅。

  　　2007年10月29日，重慶市規(guī)劃局沙坪壩區(qū)分局對被告銀昌公司作出處罰決定，決定對擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可超建的面積為3254平方米的部分按500元/平方米處罰，履行罰款并完善相關(guān)手續(xù)后，予以辦理永久規(guī)劃許可手續(xù)。但被告銀昌公司超建部分至今未通過規(guī)劃驗(yàn)收。

  　　法院審理后認(rèn)為，被告銀昌公司修建“鼎盛時(shí)空”第27層至30層時(shí)，未得到規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，屬于超規(guī)劃建設(shè)，該超建部分至今未通過規(guī)劃驗(yàn)收。銀昌公司違反雙方當(dāng)事人在合同中關(guān)于“鼎盛時(shí)空”總層數(shù)26層的約定，將“鼎盛時(shí)空”建成總層數(shù)為30層的商品房住宅，屬于違約行為。銀昌公司違約超建4層，增加48套住宅，導(dǎo)致原告所購房屋的居住環(huán)境和生活舒適度變差，房屋價(jià)值相對下降，給原告造成了損失。銀昌公司的行為違反了誠實(shí)信用原則，依法應(yīng)當(dāng)予以賠償。對于原告的損失數(shù)額，應(yīng)當(dāng)綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，酌情確定。

外墻使用歸業(yè)主

開發(fā)商無權(quán)謀利

  　　2008年8月，廈門市中級人民法院對一起商品房屋面和外墻使用權(quán)糾紛案件作出終審判決：商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，開發(fā)商無權(quán)用以懸掛廣告謀利。

  　　2003年上半年，施先生等73名業(yè)主分別與廈門一家房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該房地產(chǎn)公司開發(fā)的東方時(shí)代廣場房屋，合同約定：商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)歸賣方所有。

  　　2007年6月，施先生等73名業(yè)主將房地產(chǎn)開發(fā)公司告上法庭。業(yè)主們聲稱，商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主，開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》以格式條款的形式，約定屋面使用權(quán)和外墻面使用權(quán)屬于開發(fā)商，剝奪了原本屬于業(yè)主的權(quán)利。

  　　業(yè)主們提出，東方時(shí)代廣場地處廈門市中央商務(wù)區(qū)中心區(qū)，周圍都是中高級寫字樓和中高端住宅區(qū)，開發(fā)商利用房屋屋面和外墻懸掛廣告，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，該小區(qū)樓房外墻的廣告位一年的收益達(dá)百萬元。 

  　　廈門市中級人民法院認(rèn)為，商品房屋面及外墻屬于建筑物共用部分，在法律上歸屬于全體業(yè)主共有。根據(jù)我國合同法和《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，處分建筑物共有部分應(yīng)當(dāng)由業(yè)主集體決定。本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》對全體業(yè)主共有的屋面及外墻面的使用權(quán)做出處分，未經(jīng)共有人集體決定，相關(guān)條款因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無效。

  　　據(jù)此，廈門市中院認(rèn)定該小區(qū)房屋屋面及外墻面使用權(quán)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。

法規(guī)鏈接

    《中華人民共和國物權(quán)法》

  　　第三十五條  妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

  　　第七十條  業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 

  　　第七十一條  業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 

  　　第七十二條  業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 

  　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 

  　　第七十三條  建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。