合同終止后不具備同等條件

訴請(qǐng)確認(rèn)優(yōu)先續(xù)租攤位未獲支持

  　　本報(bào)訊  （記者  沈  榮  通訊員  吳堅(jiān)定  陸  艷）日前，廣西壯族自治區(qū)崇左市江州區(qū)人民法院對(duì)原告吳志英與被告崇左市江州區(qū)城關(guān)市場(chǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所、崇左市江州區(qū)市場(chǎng)開發(fā)服務(wù)中心及第三人廣西新裕豐市場(chǎng)開發(fā)有限公司租賃合同糾紛案作出一審判決。

  　　法院判決：2006年5月1日至2008年6月27日，原告吳志英租賃被告服務(wù)中心左江市場(chǎng)二樓西廳146號(hào)攤位的行為合法有效；駁回原告吳志英請(qǐng)求確認(rèn)其對(duì)左江市場(chǎng)二樓西廳146號(hào)攤位有優(yōu)先續(xù)租權(quán)及無(wú)需另行與第三人廣西新裕豐市場(chǎng)開發(fā)有限公司簽訂租賃合同的訴訟請(qǐng)求；駁回原告吳志英請(qǐng)求由被告服務(wù)中心賠償其因停業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失暫計(jì)2000元的訴訟請(qǐng)求。

  　　法院審理查明，被告服務(wù)中心是事業(yè)法人單位，被告城關(guān)物管所是服務(wù)中心設(shè)立的不具備法人資格的下屬機(jī)構(gòu)；服務(wù)中心授權(quán)委托城關(guān)物管所對(duì)左江市場(chǎng)攤位進(jìn)行直接管理。2006年8月16日，原告吳志英與城關(guān)物管所簽訂協(xié)議，約定由原告吳志英租賃被告服務(wù)中心左江市場(chǎng)二樓西廳146號(hào)攤位做商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用，租賃期限從2006年5月1日至2007年4月30日止。協(xié)議書簽訂后，原、被告雙方均依協(xié)議約定履行了自己的義務(wù)。2007年4月30日，協(xié)議約定的租賃期間屆滿，原告繼續(xù)使用該攤位經(jīng)營(yíng)，但沒(méi)有與被告簽訂書面租賃協(xié)議，被告沒(méi)有提出異議并按原租金額收取原告租金至2008年5月。2008年5月17日、6月10日，被告服務(wù)中心與第三人新裕豐公司簽訂《租賃合同》及補(bǔ)充協(xié)議，將左江市場(chǎng)房屋及場(chǎng)地整體租賃給新裕豐公司。

  　　今年6月27日，被告城關(guān)物管所發(fā)出通告，要求所有經(jīng)營(yíng)戶在7月5日前將所有貨物及攤位設(shè)施撤離，然而原告等部分經(jīng)營(yíng)戶在通告聲明的停業(yè)時(shí)間期限屆滿后不搬離左江市場(chǎng)、不返還被告攤位。8月5日，原告向法院提起訴訟。

  　　法院經(jīng)審理依法作出上述判決。

案情回放

市場(chǎng)停業(yè)換主人 攤位租賃起糾紛

  　　2006年8月16日，原告吳志英與被告城關(guān)物管所簽訂《左江市場(chǎng)攤位租賃使用協(xié)議書》，約定由原告吳志英租賃被告服務(wù)中心左江市場(chǎng)二樓西廳146號(hào)攤位做商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用，租賃期限從2006年5月1日至2007年4月30日止，租金為每月230元，每月繳納一次；租賃期滿，被告城關(guān)物管所需要改變攤位用途或者招標(biāo)的，原告吳志英不得阻撓，并按時(shí)把一切貨物搬走，不得以任何借口在攤位滯留。協(xié)議書簽訂后，原、被告雙方均依協(xié)議約定履行了自己的義務(wù)。2007年4月30日，協(xié)議約定的租賃期間屆滿，原告繼續(xù)使用該攤位經(jīng)營(yíng)，但沒(méi)有與被告簽訂書面租賃協(xié)議，被告沒(méi)有提出異議并按原租金額收取原告租金至2008年5月。今年5月17日、6月10日，被告服務(wù)中心與第三人新裕豐公司簽訂《租賃合同》及補(bǔ)充協(xié)議，將左江市場(chǎng)房屋及場(chǎng)地整體租賃給新裕豐公司。

  　　6月27日，被告城關(guān)物管所采用在左江市場(chǎng)內(nèi)張貼《通告》方式，7月2日至5日，被告服務(wù)中心通過(guò)崇左電視臺(tái)播放《通告》形式，通過(guò)左江日?qǐng)?bào)刊登《通告》形式，向左江市場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶聲明：左江市場(chǎng)將于7月6日停止?fàn)I業(yè)，進(jìn)行裝修及行業(yè)調(diào)整，并將更名為崇左東盟商業(yè)廣場(chǎng)；7月3日至7月5日進(jìn)行停業(yè)清場(chǎng)，要求所有經(jīng)營(yíng)戶在7月5日前將所有貨物及攤位設(shè)施撤離；《通告》還就左江市場(chǎng)二樓、三樓沒(méi)有簽訂合同或合同到期的經(jīng)營(yíng)戶作出了相應(yīng)的妥善安置方案，即安排臨時(shí)攤位、優(yōu)先選擇攤位，崇左東盟商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)后，由第三人新裕豐公司給原左江市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶提供三年保護(hù)性的優(yōu)惠條件等，然而原告等部分經(jīng)營(yíng)戶在通告聲明的停業(yè)時(shí)間期限屆滿后不搬離左江市場(chǎng)、不返還被告攤位。

7月6日，左江市場(chǎng)開始停業(yè)并動(dòng)工裝修，根據(jù)尚有部分經(jīng)營(yíng)戶不搬離、不返還攤位的情況，被告服務(wù)中心又于7月18日至22日通過(guò)崇左電視臺(tái)在黃金時(shí)段播放、7月19日在左江日?qǐng)?bào)上刊登了要求所有經(jīng)營(yíng)戶搬離的《通告》，原告等部分經(jīng)營(yíng)戶仍不搬離。

8月5日，原告向法院提起訴訟，訴訟期間，原告向法院提出申請(qǐng)，要求對(duì)其因停業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行司法鑒定，8月27日，原告撤回該鑒定申請(qǐng)。（安  容）  

當(dāng)事人說(shuō)

原告：應(yīng)享優(yōu)先續(xù)租權(quán)

被告：原告訴求于法無(wú)據(jù)

第三人：不予答辯

  　　原告吳志英訴稱，左江市場(chǎng)于1989年由原告等個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶集資才得以修建，政府承諾原告享有優(yōu)先租賃及續(xù)租的權(quán)利。長(zhǎng)期以來(lái)，原告一直租用被告城關(guān)物管所的左江市場(chǎng)二樓西廳146號(hào)攤位，被告城關(guān)物管所按月、按季度收取攤租及各項(xiàng)費(fèi)用，原告則按規(guī)定交納攤租并按規(guī)定使用攤位；但是現(xiàn)在被告城關(guān)物管所又將該商鋪?zhàn)赓U給了第三人新裕豐公司，要求原告與第三人另行簽訂協(xié)議，嚴(yán)重?fù)p害了原告對(duì)所租用商鋪優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利。7月5日，被告城關(guān)物管所以裝修改建左江市場(chǎng)成為崇左東盟國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)為由，強(qiáng)迫原告從商場(chǎng)遷出，被告城關(guān)物管所的這一行為嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。據(jù)此，訴請(qǐng)法院依法判決確認(rèn)原告租賃被告城關(guān)物管所左江市場(chǎng)二樓西廳146號(hào)攤位的行為合法有效；確認(rèn)原告對(duì)左江市場(chǎng)二樓西廳146號(hào)攤位有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，無(wú)需另行與第三人新裕豐公司簽訂租賃合同；由被告服務(wù)中心賠償原告因停業(yè)造成的損失暫計(jì)2000元（以司法鑒定或法院酌定為準(zhǔn)，從2008年7月開始計(jì)算至攤位由原告能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)為止）。

  　　被告城關(guān)物管所辯稱，城關(guān)物管所是服務(wù)中心派出的不具備法人資格的下屬機(jī)構(gòu)，是受服務(wù)中心授權(quán)委托，對(duì)左江市場(chǎng)攤位進(jìn)行直接管理，所收取的租金全部收歸服務(wù)中心所有，出租左江市場(chǎng)攤位的法律后果應(yīng)由服務(wù)中心承擔(dān)。

  　　被告服務(wù)中心辯稱，左江市場(chǎng)的房屋產(chǎn)權(quán)等資產(chǎn)為服務(wù)中心所有，服務(wù)中心對(duì)左江市場(chǎng)的資產(chǎn)，在國(guó)家授權(quán)的范圍內(nèi)享有所有權(quán)的全部權(quán)能；城關(guān)物管所受服務(wù)中心授權(quán)委托，對(duì)左江市場(chǎng)攤位進(jìn)行直接管理，所得租金全部收歸服務(wù)中心所有，出租左江市場(chǎng)攤位的法律后果由服務(wù)中心承擔(dān)。2006年8月16日，服務(wù)中心(由城關(guān)物管所代表)與原告簽訂《左江市場(chǎng)攤位租賃使用協(xié)議書》。合同簽訂后，雙方依約履行了合同全部義務(wù)。合同到期后，雙方不再續(xù)簽租賃合同，而是采用按實(shí)際使用時(shí)間收取租金的不定期租賃方式，服務(wù)中心實(shí)際收取原告租金至2008年5月30日，表明原告的攤位承租期限至2008年5月30日止。因服務(wù)中心與原告不再簽訂書面租賃合同，為此，雙方存在不定期租賃關(guān)系，服務(wù)中心隨時(shí)可以解除合同。2008年6月底，因左江市場(chǎng)進(jìn)行整體升級(jí)調(diào)整，需收回全部攤位，服務(wù)中心向包括原告在內(nèi)的左江市場(chǎng)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶發(fā)出通知，明確提出解除與原告的租賃合同關(guān)系，而原告卻繼續(xù)占據(jù)左江市場(chǎng)攤位拒不撤離，原告的行為已構(gòu)成侵權(quán)，服務(wù)中心保留向原告追究侵權(quán)民事責(zé)任的權(quán)利。服務(wù)中心與原告簽訂協(xié)議書已履行完畢，雙方不定期的租賃合同關(guān)系因一方提出解除合同而消滅了合同關(guān)系，原告要求繼續(xù)履行租賃合同無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，且服務(wù)中心不再對(duì)左江市場(chǎng)的個(gè)體攤位進(jìn)行單獨(dú)招租，而雙方并未明確承租方有優(yōu)先承租權(quán)，合同法亦沒(méi)有明確規(guī)定原承租人有法定優(yōu)先續(xù)租權(quán)，故原告不存在優(yōu)先承租權(quán)，原告所謂損失2000元的請(qǐng)求也沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù)，其是否與第三人簽訂租賃合同和被告無(wú)關(guān)，因此，請(qǐng)求駁回原告全部訴訟請(qǐng)求不能成立。

  　　第三人新裕豐公司則對(duì)原、被告訟爭(zhēng)不予答辯，對(duì)各方提供的證據(jù)亦不予質(zhì)證，由法院依法裁判。（安  容）  

庭審焦點(diǎn)

不定期租賃是否有效

    庭審中，原告訴請(qǐng)確認(rèn)其租賃左江市場(chǎng)二樓西廳146號(hào)攤位行為的法律效力。法院認(rèn)為，雙方所簽《左江市場(chǎng)攤位租賃使用協(xié)議書》屬有效合同，故在合同約定的租賃期限內(nèi)，原告租賃146號(hào)攤位的行為合法有效；2007年4月30日，協(xié)議約定的租賃期間屆滿，原告繼續(xù)使用該攤位經(jīng)營(yíng)，被告沒(méi)有提出異議并收取原告攤位租金至2008年5月，對(duì)此，依照合同法的相關(guān)規(guī)定，原《左江市場(chǎng)攤位租賃使用協(xié)議書》繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，不定期租賃，被告可以隨時(shí)解除合同，被告于2008年6月起不再收取原告的攤位租金，并于2008年6月27日向包括原告在內(nèi)的左江市場(chǎng)所有經(jīng)營(yíng)戶發(fā)出通告，要求左江市場(chǎng)所有經(jīng)營(yíng)戶在2008年7月5日前將所有貨物及攤位設(shè)施撤離，說(shuō)明被告已明確提出解除雙方不定期租賃合同；據(jù)此，從2007年5月1日至2008年6月27日這段時(shí)間的租賃關(guān)系屬不定期租賃期間，原告的租賃行為仍然合法有效；但從2008年6月28日起，原、被告的租賃關(guān)系已解除，原告至今仍不搬離攤位顯屬侵權(quán)。

原告是否享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)

  　　2008年5月17日，被告服務(wù)中心把左江市場(chǎng)整體租賃給第三人新裕豐公司，為此，原告主張優(yōu)先續(xù)租權(quán)。法院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，行使優(yōu)先續(xù)租權(quán)的前提是在同等條件下，本案所指的同等條件主要是指對(duì)左江市場(chǎng)的整體租賃和升級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的同等，原告主張其具有優(yōu)先續(xù)租權(quán)只是針對(duì)左江市場(chǎng)的某一個(gè)攤位，并未提出其愿意承租整個(gè)左江市場(chǎng)，故原告行使優(yōu)先續(xù)租權(quán)缺乏前提條件，即便如此，被告服務(wù)中心還對(duì)原告的經(jīng)營(yíng)出路做出了妥善的安置方案，然而原告不予理睬，也不搬離攤位，故原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求法院不予支持。

原告是否存在停業(yè)損失

  　　關(guān)于原告是否存在停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的問(wèn)題。法院認(rèn)為，不定期租賃關(guān)系解除后，被告已輪番通知原告等經(jīng)營(yíng)戶限期搬離左江市場(chǎng)，原告因拒絕搬離而造成其不能正常營(yíng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，屬原告自己的行為所致，與被告沒(méi)有直接的因果關(guān)系，且原告也未能提供相應(yīng)的證據(jù)證明其確實(shí)存在經(jīng)濟(jì)損失，因此，原告的該項(xiàng)請(qǐng)求法院不予支持。（安  容）  

案外說(shuō)法

  　　租賃是社會(huì)生活中的一種常見現(xiàn)象，租賃物可以包括很多種，如本案中的市場(chǎng)攤位，或者是住房、寫字樓、汽車等等。在法律上，租賃也是一種特殊的法律關(guān)系，針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中由于租賃引發(fā)的種種糾紛，法律也有不同的規(guī)定。

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

  　　本案中，原告提出自己應(yīng)享有“優(yōu)先承租權(quán)”，法律并沒(méi)有對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的明確規(guī)定，但根據(jù)法理，承租人在同等條件下是可以具有優(yōu)先承租權(quán)的。而本案中，原告顯然不具有這個(gè)“同等條件”。優(yōu)先承租權(quán)的法理來(lái)源于合同法的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效�！�

買賣不破租賃

  　　《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”也就是說(shuō)，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物賣給他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物�！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第十一條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”；最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第119條也有規(guī)定，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。這是債權(quán)抗所有權(quán)的一個(gè)特例，也是物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的一個(gè)例外。與此相通的，還有“抵押不破租賃”，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十八條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效�！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。（安  容）  

法規(guī)鏈接

  　　《中華人民共和國(guó)合同法》

  　　第六十條  當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

  　　第九十二條  合同的權(quán)利義務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

  　　第二百三十二條  當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

  　　第二百三十五條  租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。

  　　第二百三十六條  租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

  　　《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》

  　　第二條  當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

  　　第二十五條  當(dāng)事人申請(qǐng)鑒定，應(yīng)當(dāng)在舉證期限內(nèi)提出。符合本規(guī)定第二十七條規(guī)定的情形，當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的除外。

  　　對(duì)需要鑒定的事項(xiàng)負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人，在人民法院指定的期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不提出鑒定申請(qǐng)或者不預(yù)交鑒定費(fèi)用或者拒不提供相關(guān)材料�熤率箤�(duì)案件爭(zhēng)議的事實(shí)無(wú)法通過(guò)鑒定結(jié)論予以認(rèn)定的�煈�(yīng)當(dāng)對(duì)該事實(shí)承擔(dān)舉證不能的法律后果。