營業(yè)稅政策分析
      一、國稅發(fā)［2003］16號：從2003年1月1日，外購的無形資產(chǎn)（土地使用稅）和不動產(chǎn)，對外銷售時，按售價扣除買價后的差額，計算繳納營業(yè)稅。
       案例分析：
      裝修公司800―房產(chǎn)公司―1800工商局
      "二點一線"
      方案：
      裝修公司將發(fā)票開給工商局800萬元
      房產(chǎn)公司將發(fā)票開發(fā)工商局1000萬元
效果：
房產(chǎn)公司少繳營業(yè)稅及附加、印花稅
工商局少繳契稅
《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅［1999］210號）個人轉(zhuǎn)讓住宅用房，如果居住滿一年，免征營業(yè)稅；居住不滿一年，按差額征收營業(yè)稅。個人擁有的普通住宅免征土地增值稅。個人購買自用普通住宅暫免征契稅。
      二、預(yù)收賬款及價外費用
（一）預(yù)收賬款
《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第28條規(guī)定，以預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間為取得預(yù)收款的當(dāng)天。
本期應(yīng)納營業(yè)稅＝（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款＋本期經(jīng)營收入）×5%
注意兩點：
一是不允許用其他往來科目代替"預(yù)收賬款"。
二是預(yù)收賬款應(yīng)納營業(yè)稅核算問題
討論：
1、 借：營業(yè)稅金及附加
      貸：應(yīng)交－營業(yè)稅
　　　　－城
        其他應(yīng)交款－教育費附加
不符合配比原則。
2、 借：應(yīng)交稅金－營業(yè)稅
      貸：銀行存款
也不行！
3、 增設(shè)"待攤稅金－待攤營業(yè)稅及附加"
取得預(yù)收賬款時：
借：待攤稅金――待攤營業(yè)稅及附加
貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅
－應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
其他應(yīng)交款－應(yīng)交教育費附加
確認(rèn)收入時：
借：營業(yè)稅金及附加
貸：待攤稅金－待攤營業(yè)稅及附加
　　應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅
－應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
其他應(yīng)交款－應(yīng)交教育費附加
（二）價外費用
房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費等價外費用，應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。
國稅發(fā)［1998］217號文件規(guī)定：物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費，屬于代收款項，不征營業(yè)稅，僅對其收取的手續(xù)費計算繳納營業(yè)稅。
      三、代建房營業(yè)稅問題
案例分析：
甲：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營
乙：娛樂業(yè)、賓館、餐館、租賃、商城
甲：在建工程　19.0億元
應(yīng)納營業(yè)稅＝20×5%＝1（億元）
“委托代建”：
1、委托方擁有土地使用權(quán)；
2、委托方取得了有關(guān)部門（計委、外經(jīng)貿(mào)部門）的批復(fù)；
3、受托方（房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司）不能墊付資金；
4、施工單位將發(fā)票開給（臺頭）委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方；
5、受托方按照協(xié)議定收取管理費。
注意：“管理費”應(yīng)當(dāng)在“其他業(yè)務(wù)收入”核算，并按“服務(wù)業(yè)－代理業(yè)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。
       四、投資業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題
   “投資合同”：
國稅發(fā)［1993］149號文件規(guī)定，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，投資時不征營業(yè)稅，但是，將來轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時，需要按照投資時不動產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的評估作價計算繳納營業(yè)稅。
甲公司分錄為：
借：長期股權(quán)投資
貸：在建工程
乙公司：
借：固定資產(chǎn)
貸：實收資本--甲
        資本公積--資本溢價
財稅［2002］191號文件規(guī)定，從2003年1月1日開始，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，投資時不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時，也不再征收營業(yè)稅。原國稅發(fā)［1993］149號文件中相關(guān)規(guī)定同時廢止。
國稅函［2002］165號文件，整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，發(fā)生的不動產(chǎn)的所有權(quán)的變化，屬于資產(chǎn)、負(fù)債、人員等同時轉(zhuǎn)移，不屬于營業(yè)稅征稅范圍中的“銷售不動產(chǎn)”，不征營業(yè)稅。
案例分析：
案例一、償還債務(wù)式吸收合并
案例二、打包出售
某房產(chǎn)開發(fā)公司在一座海邊城市開發(fā)一幢大酒樓。
方案：
第一步：先成立子公司“某某大酒店”
房產(chǎn)開發(fā)公司：
借：長期股權(quán)投資-投資成本3億元
貸：銀行存款 3億元
大酒店：
借：銀行存款3億元
貸：實收資本 3億元
第二步：大酒店賬務(wù)處理：
借：銀行存款 17億元
貸：其他應(yīng)付款17億元
借：在建工程　20億元
貸：銀行存款　20億元
房產(chǎn)開發(fā)公司：
借：其他應(yīng)收款　17億元
貸：銀行存款        17億元
第三步：對外銷售
房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司將擁有的大酒店全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給買方。轉(zhuǎn)讓價12億元：
借：銀行存款12億元
貸：長期股權(quán)投資3億元
　　投資收益9億元
大酒店股權(quán)變更，變更公司章程。
房產(chǎn)公司同時收回債權(quán)：
借：銀行存款17億元
貸：其他應(yīng)收款17億元。
案例三、多步交易
銷售不動產(chǎn)：
第一步：以不動產(chǎn)對外投資
第二步：轉(zhuǎn)讓股權(quán)
需要買方的股東同意該方案。
弊瑞在于：買方股東可能會擔(dān)心“惡意收購”。
案例之四、
橋梁公司：中外合資企業(yè)
外方：香港60%
中方：國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司40%
經(jīng)營范圍：30年的經(jīng)營權(quán)
經(jīng)營8個月之后。。。。。。
補(bǔ)償金額30億元：(一次性支付70%，21億元；30%，9億元分期付清)。
CEO顧慮：如何向股東交待？
1、應(yīng)納營業(yè)稅=30億元*5%=1.5億元
2、9億元應(yīng)收賬款風(fēng)險？
      五、視同銷售營業(yè)稅問題
      以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))對外用于抵償債務(wù)、分配給投資者、捐贈、換取其他資產(chǎn)等方面，要視同銷售。
組成計稅價=成本*(1+成本利潤率)/(1-5%)
     抵債取得的不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)，視同外購，只要取得合法的憑據(jù)，銷售或者視同銷售時，均可以扣除買價。
      六、自建自用業(yè)務(wù)
     1、自己擁有非獨立核算的施工隊伍：不繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅，也不繳銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。如果今后將該項不動產(chǎn)對外銷售時，除了按規(guī)定繳納不動產(chǎn)營業(yè)稅之外，還需補(bǔ)繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅---“兩道稅”。
其中：
應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅=施工成本*(1+成本利潤率)/(1-3%)
施工成本包括材料、工資、費用，但是不包括土地使用權(quán)價款。
      2、委托施工單位建筑該房產(chǎn)，建筑營業(yè)稅由施工企業(yè)繳納。
      國稅發(fā)［2003］89號文件規(guī)定：房屋開發(fā)公司的待售房產(chǎn)不征房產(chǎn)稅。但是，如果將該待售轉(zhuǎn)作自用的，或者轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
從交付使用的次月開始，計征房產(chǎn)稅。
      七、售后回租、售后回購業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題（國稅函［1999］144號）
      八、包銷業(yè)務(wù)的營業(yè)稅問題
《關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[1996]68
　4號）
廣東省地方稅務(wù)局：
接你省廣州市地方稅務(wù)局《關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包銷房產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的請示》（穗地稅發(fā)〔1996〕 259號），反映房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進(jìn)行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購，對此應(yīng)如何征收營業(yè)稅。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：
      在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
      九、合作建房的營業(yè)稅問題（國稅函［1995］156號）
      第一種方式：合作項目
      一、甲方出土地，乙方(房產(chǎn)開發(fā)公司)出資金，合作建房：
1、房屋建成后，乙方全部銷售取得9000萬元，甲方分得30%款項2700萬元。
稅務(wù)處理：乙方按9000萬元全額繳納5%。甲方2700萬元按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。
取得土地時，乙企業(yè)：
借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000
貸：應(yīng)付賬款-暫估應(yīng)付款3000
借：開發(fā)成本3000
貸：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000
借：應(yīng)付賬款-暫估應(yīng)付款3000
貸：銀行存款2700
        主營業(yè)務(wù)成本300
2、房屋建成(330套)后，甲方取得100套商品房，則：乙方
3、甲方以材料合作，繳增值稅。
另一種情況：房屋建成后，由乙方經(jīng)營15年后，其所有權(quán)歸甲方所有。
此外，甲方出資金，乙方(房屋開發(fā)公司)出土地合作建房。
甲方按“金融保險業(yè)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。
      第二種合作方式：合作辦企業(yè)
1、甲企業(yè)以土地使用權(quán)出資，乙方出資金，合作舉辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（丙企業(yè)），合作建房。
甲方以土地使用權(quán)投資，不交營業(yè)稅。但根據(jù)國稅發(fā)［2000］118號文件規(guī)定，評估確認(rèn)價高于土地賬面價值的部分應(yīng)調(diào)增所得額，繳納企業(yè)所得稅。
甲企業(yè)從丙企業(yè)取得的稅后分配不交營業(yè)稅。
2、甲企業(yè)以“投資”名義，將土地使用權(quán)對外“投資”，取得固定的報酬，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依法繳納營業(yè)稅。
       十、改組業(yè)務(wù)不征營業(yè)稅。
公司合并：吸收合并、新設(shè)合并
公司分立：存續(xù)分立、新設(shè)分立
股權(quán)重組：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股
整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
股份制改造
整體資產(chǎn)置換（需繳納營業(yè)稅）
      十一、相關(guān)稅收優(yōu)惠
1、空置商品房的稅收優(yōu)惠已經(jīng)期滿。
2、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房國家沒有稅收優(yōu)惠。
3、企業(yè)住房制度改革原則上“只售不租”。單位以標(biāo)準(zhǔn)價銷售給職工個人的房產(chǎn)，不交營業(yè)稅。
4、“拆一還一”業(yè)務(wù)。
拆遷業(yè)務(wù)：經(jīng)縣級以上人民政府對外公告，舊城改造統(tǒng)一強(qiáng)制拆遷，單位或個人取得的補(bǔ)償費是否征收營業(yè)稅？：粵地稅函［1999］295號：經(jīng)請示國家稅務(wù)總局：不征。
拆掉80平方，取得120平方，如何征收營業(yè)稅？：國稅函［1995］549號：按成本價計征營業(yè)稅。因此，80平方按標(biāo)準(zhǔn)價（成本價）計算營業(yè)稅，40平方按市場價格繳納營業(yè)稅。
      十二、與銷售不動產(chǎn)稅目有關(guān)的幾個特殊問題
（一）“還本銷售”業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題：
國稅函［1995］156號：無論將來是否還本（全部、部分），征收營業(yè)稅時，一律不得減除還本支出。
（二）如何界定銷售退回與售后回購
區(qū)別在于：銷售時合同是如何簽訂的。
（三）青苗補(bǔ)償費征稅問題：《國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費如何征稅問題的通知》（國稅函[1997]87號）
遼寧省地方稅務(wù)局：
　　你局《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費是否征稅的請示》
(遼地稅個[1996]311號)收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：
　　一、對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費收入，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產(chǎn)━━其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。
　　二、對土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費收入，暫免征收個人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財產(chǎn)性質(zhì)的其他補(bǔ)償費收入，應(yīng)按照《中華人民共和國個人所得稅法》的“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)稅項目計征個人所得稅。
（四）陵墓、墓地征稅問題
轉(zhuǎn)讓陵墓按銷售不動產(chǎn)征稅，但轉(zhuǎn)讓墓地收入免征營業(yè)稅。財稅［2001］117號：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第六條的規(guī)定，對經(jīng)營性公墓提供的殯葬服務(wù)包括轉(zhuǎn)讓墓地使用權(quán)收入免征營業(yè)稅。
      第二講　土地增值稅政策分析及籌劃