因二手房交易中存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn),現(xiàn)河北商務(wù)律師在線律師在此作一介紹,供準(zhǔn)備買房者參考。
首先,買房者應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)的權(quán)利狀況作一個(gè)全面了解,如權(quán)屬是商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等等中哪一類?因?yàn)檫@幾類房子不屬于商品房,相關(guān)法律法規(guī)或規(guī)章條文對進(jìn)入市場交易都有一定的限制條件;土地使用權(quán)是屬國有出讓、國有劃撥、還是集體土地使用權(quán),如是國有劃拔各地規(guī)定不同,有要求補(bǔ)交土地出讓金的,有不要求的土地性質(zhì)變更而可以過戶的,如是集體土地使用權(quán)或是宅基地的就要小心了,現(xiàn)對集體土地的使用權(quán)控制很嚴(yán),一般不允許轉(zhuǎn)讓。
第二,在準(zhǔn)備購買二手房確定價(jià)格前必須進(jìn)行實(shí)地查看,這樣您就可以了解該房目前是否處于出租狀態(tài),因法律規(guī)定,買賣不破租賃,如果出售的房層處于出租狀態(tài),那么,即使購房房層的產(chǎn)權(quán),買受人也不能馬上使用。另外,實(shí)地查看時(shí)可對該小區(qū)的配套有一個(gè)全面了解,該房子四周是否有噪音,油煙等環(huán)境污染源,房子是否有存在各類缺陷,因?yàn)橐坏┰诔山缓蟛虐l(fā)現(xiàn)以上非隱蔽問題,買受方很難再追究出售方責(zé)任,一般應(yīng)推定購買方在購買時(shí)是明知這些情況的。因?yàn)闆]有實(shí)地察看事后后悔想解除合同的案例很多,但是法院卻很難支持買房的訴求;因此,事先的考察就很重要了。
然后,在了解房屋和土地性質(zhì)后,可進(jìn)一步了解該房產(chǎn)權(quán)屬方面,第一,查產(chǎn)權(quán)證是否有共有人,出售方是否產(chǎn)權(quán)人本人,如不是本人是否有可以確信的委托書;第二,查房屋是否已被抵押、查封、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出賣給他人或改變房屋使用性質(zhì)而使本轉(zhuǎn)讓行為無效的情況;第三,除了商品房以外的房產(chǎn),是否已取得上市資格和取得相關(guān)權(quán)利人、優(yōu)先購買權(quán)人的同意等;四查該地區(qū)是否進(jìn)入拆遷范圍等。
第四個(gè)階段:確認(rèn)房屋權(quán)屬?zèng)]有問題后,可進(jìn)入簽訂合同的階段。作為買受方,在約定權(quán)利義務(wù)時(shí)首先要防止出售方違約,因在房子沒有過戶前,買受方往往先付了定金但沒有取得房屋產(chǎn)權(quán),相對來說處于被動(dòng)地位。其次買賣房產(chǎn)涉及的稅費(fèi)很多,由雙方各自承擔(dān)還是由一方承必須約定清楚,不要使用出賣方得凈價(jià)這種約定,因這種約定往往理解為賣方的所得稅和營業(yè)稅都是買受方承擔(dān)的,或者在遇政策調(diào)整時(shí)的稅費(fèi)也是由買受方承擔(dān)的;第三,合同簽訂后付給賣方的定金不能超過房款20%的,交首付款與過戶的時(shí)間最好約定是在同一天,因?qū)τ谫徺I方來說,最大的風(fēng)險(xiǎn)是來自付款后房子沒有過戶,(如出賣方因債務(wù)等原因被法院查封,或出賣方企圖一房二賣),如過戶已被受理,則買受方的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小得多。
在訂立合同時(shí)可同時(shí)了解各種水、電、有線電視、物業(yè)費(fèi)等是否交清,同時(shí)在合同中約定如何交接。雙方的過戶行為經(jīng)交易中心審核受理后,如購買方不是按揭付款的,則交付房屋和付清房款可以在當(dāng)天同時(shí)進(jìn)行。
最后一個(gè)階段,是購買方拿到產(chǎn)權(quán)證后,這時(shí)法律上產(chǎn)權(quán)已經(jīng)是購買方了,如是按揭付款的,買受方可對各銀行的各類貸款的利率優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)、合同是否公證、物業(yè)是否要求保險(xiǎn)等作一比效,選擇有利于自己的銀行放貸。為了按揭款的安全發(fā)放,購方一定要對按揭款如何發(fā)放同銀行有明確的約定,最好是直接支付給出售方或放入購買方帳戶再支付給出售方。
以上過程還是比效復(fù)雜的,從安全和節(jié)約交易成本角度出發(fā),我們建議購買方最好請律師辦理相關(guān)的事項(xiàng)。
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