離婚房產(chǎn)分割的幾個新問題

離婚案件中對房產(chǎn)如何進行分割是一個難點。上海高院曾出臺了離婚案件對房產(chǎn)權(quán)益分割的一系列指導性意見，將審判實務中容易產(chǎn)生分歧的一些問題進行了統(tǒng)一，對司法實務中此類案件的處理具有重要指導作用。這些指導意見主要有以下幾個內(nèi)容：

   一、個人在婚前購買的房產(chǎn)用于出租的，出租收益是個人財產(chǎn)還是共同財產(chǎn)？

按照《婚姻法》及其司法解釋：“一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益”應當被認為是“其他應當歸共同所有的財產(chǎn)”。一方將婚前購買的房產(chǎn)出租后而取得的收益，這也是一種投資行為，上海高院認為如果一方“將屬于個人所有的房屋出租，因?qū)Ψ课葸@類重大生活資料，基本上是由夫妻雙方共同進行經(jīng)營管理，包括維護、修繕，所取得的租金事實上是一種夫妻雙方共同經(jīng)營后的收入，因此，婚姻關系存續(xù)期間取得的租金一般可認定為共同所有。但若房屋所有人有證據(jù)證明事實上房屋出租的經(jīng)營管理僅由一方進行，則婚姻存續(xù)期間的租金收益應歸房產(chǎn)所有人個人所有”；

筆者認為，婚前購買的房產(chǎn)在婚后出租而取得的租金收益被認為是夫妻共同進行經(jīng)營后的收入，故原則上是共同所有的財產(chǎn)。只有產(chǎn)權(quán)人能夠證明經(jīng)營管理只由其負責，另一方?jīng)]有參與，在這種情況下，租金收益應歸產(chǎn)權(quán)人。其實，這條規(guī)定是對最高院司法解釋的擴充解釋，因為最高院的司法解釋并沒有將“一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益”分為“個人經(jīng)營管理”還是“共同經(jīng)營管理”，而統(tǒng)一認為都屬于個人財產(chǎn)，所以，區(qū)分“個人經(jīng)營管理”還是“共同經(jīng)營管理”是出租收益歸個人所有還是共同所有人界限。

從該規(guī)定的出發(fā)點來看，上海高院主要是從公平角度來考慮的。如果另一方對出租所得的收益沒有貢獻，則無權(quán)要求分割產(chǎn)權(quán)人基于婚前個人財產(chǎn)而得到的利益。反過來說，如果另一方能證明其對租金收益作出了貢獻，則可要求對分割租金。

二、以個人財產(chǎn)購買的房產(chǎn)，在婚姻關系存續(xù)期間拋售后產(chǎn)生的增值部分是個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)？

上海高院認為，用個人財產(chǎn)購買了房產(chǎn)、股票、債券、基金、黃金或古董等財產(chǎn)，在婚姻關系存續(xù)期間，因市場行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財產(chǎn)本身僅是個人財產(chǎn)的形態(tài)變化，性質(zhì)上仍為個人所有的財產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所導致，仍應依原物所有權(quán)歸屬為個人所有。 

筆者認為，判定個人財產(chǎn)在婚姻關系存續(xù)期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時，由法院對各種形式的個人財產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個人財產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生來判斷，前者原則為個人所有，后者原則為共同共有。此外，若收益是基于個人財產(chǎn)與共同財產(chǎn)混同后進行投資行為所產(chǎn)生，無證據(jù)證明具體比例的，推定為共同財產(chǎn)投資收益，歸夫妻共同所有。 

這一條規(guī)定的理由與前一條相同，主要考慮到另一方是否對財產(chǎn)的增值是否做出過貢獻。如果一律將個人財產(chǎn)的增值部分都認為還是屬于個人財產(chǎn)而不考慮另一方做出的貢獻的話，對另一方而言有失公平。因此，如果個人購買的房產(chǎn)等財產(chǎn)是在婚后拋售取得增值，而不是基于共同的經(jīng)營行為，那就歸個人所有，否則就歸夫妻共同所有。

三、離婚訴訟中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，如何處理？ 

     筆者認為，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，該房屋為夫妻共同所有。但是，從上海的實際情況處發(fā)，由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價值。因此，在婚姻關系存續(xù)期間，以共同財產(chǎn)將原有公房的使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房屋時，一概不考慮原一方承租時的使用權(quán)價值，也有失公允，應區(qū)分下列情形處理： 

   ⒈ 一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)原公房使用權(quán)的交換價值，則該產(chǎn)權(quán)房可不考慮原公房使用權(quán)的交換價值單獨歸屬問題； 

    ⒉ 一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應當將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價值按共同財產(chǎn)分割； 

    ⒊ 對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價值可推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財產(chǎn)分割處理。 

筆者認為，婚后用夫妻共同財產(chǎn)購買產(chǎn)權(quán)的公房，離婚分割時應當考慮到公房使用權(quán)的來源，不同來源的分割方法是不一樣的。如果是一方基于福利分房而得，或者由一方父母承租，分割時應將公房作為共同財產(chǎn)分割。如果公房使用權(quán)是一方在婚前以個人財產(chǎn)受讓而來的，那在分割時應在公房的價值中先減去一方婚前支付的轉(zhuǎn)讓款，剩余部分再作為共同財產(chǎn)分割。比如一方婚前以20萬元受讓了公房使用權(quán)，婚后以夫妻共同財產(chǎn)買下產(chǎn)權(quán)，離婚時房屋價值60萬元，那應在60萬元中先減去20萬元（這20萬元是一方個人財產(chǎn)），剩下的40萬元再作為共同財產(chǎn)分割。

   四、夫妻一方通過福利、補貼等方式取得產(chǎn)權(quán)房，但為取得該房產(chǎn)而與用人單位簽有服務期協(xié)議的，離婚時該房產(chǎn)如何處理？

上海高院認為，夫妻一方在婚后通過福利、單位補貼取得產(chǎn)權(quán)房，但同時與用人單位簽有服務協(xié)議的，由于該方對此房的獲得具有較大貢獻，且其將來擇業(yè)的自由會在服務期內(nèi)受到限制，因此，夫妻離婚時，因服務期問題而導致房產(chǎn)權(quán)利受影響的事實尚未發(fā)生的，對該房產(chǎn)的分割應考慮尚存服務期的長短、夫妻共同生活的時間，適當多分給簽有服務期的一方。

筆者認為，一方通過福利、單位補貼方式取得產(chǎn)權(quán)房的，在分割時并不必然要多分給該方，只有在該方同時與單位簽有服務協(xié)議時才會考慮適當多分。這是從該方為取得房屋作了較大貢獻角度來考慮該問題的，但是由于該方與用人單位是否簽有服務協(xié)議，這對另一方來說很難掌控，因而有可能為了多分而提供虛假證據(jù)，這對另一方來說則較難判斷。

   五、離婚訴訟中，當事人提出采用競價方法確定房產(chǎn)權(quán)利歸屬的如何處理？

上海高院認為，財產(chǎn)的處理應在照顧女方和撫養(yǎng)子女一方的權(quán)益為原則。在處理共有房產(chǎn)時，當事人提出采用競價方法確定房產(chǎn)權(quán)利歸屬，若符合下列條件的，可予準許：1、雙方同意競價；2、雙方經(jīng)濟、住房條件基本相同。

由此可見，夫妻均想要房而其它條件相同，則可按出價最高的一方獲得產(chǎn)權(quán)，并依照該出價給另一方補償。如男方最后出價100萬元，女方最后出價110萬元，則法院可判女方取得房屋產(chǎn)權(quán)，女方再將110萬元的二分之一即55萬元補償給男方。

  六、夫妻雙方婚后出資購房，產(chǎn)權(quán)人可能登記為夫妻雙方或其中一方，也可能登記為夫妻雙方或某一方與子女，或者只登記為子女一人，如何確定該房產(chǎn)權(quán)利？

夫妻雙方婚后共同出資購買的產(chǎn)權(quán)房，無論登記為夫妻雙方或一方，均為夫妻共同財產(chǎn)。若產(chǎn)權(quán)登記中有子女，則為夫妻雙方與子女共同所有。在產(chǎn)權(quán)登記中未約定按份共有的，應認定為共同共有。至于產(chǎn)權(quán)人只登記為子女一人的房屋所有權(quán)問題，上海高院認為夫妻雙方共同出資購買房屋后，出于各種因素的考慮，有時將房屋產(chǎn)權(quán)只登記為未成年子女一人。但這并不意味著房屋的真實產(chǎn)權(quán)人即為該未成年子女，而應考量夫妻雙方在購買房屋時的真實意思。因此，除非有相反的證據(jù)，否則通常仍然將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財產(chǎn)。但是，對于因房屋產(chǎn)生的債務，應由夫妻負責償還。鑒于未成年子女未出資，也不承擔還貸義務，在處理房產(chǎn)權(quán)利時可適當調(diào)整子女所得的比例。

筆者認為，在婚后購買的房產(chǎn)，無論登記為夫妻二人還是其中一人，均為夫妻共同財產(chǎn)。如僅登記為子女的，仍被認為是夫妻以及子女的共有財產(chǎn)，而非子女一人獨有的財產(chǎn)。家庭內(nèi)部分割財產(chǎn)時，均應按此種意見進行分割。不過，如產(chǎn)權(quán)人（即產(chǎn)權(quán)證上具名的人）將房屋出售、抵押，其余沒有在產(chǎn)權(quán)證上具名的產(chǎn)權(quán)人不得以未經(jīng)其同意為由訴請買賣合同或抵押合同無效，因為房地產(chǎn)權(quán)以登記為準，沒有具名的產(chǎn)權(quán)人只能要求具名的產(chǎn)權(quán)人分割出售款或賠償其所受到的損失。

七、夫妻一方婚前出資購買的房屋，權(quán)利登記在雙方名下，離婚時該房產(chǎn)如何處理？

上海高院認為，夫妻一方婚前出資購置房屋，權(quán)利登記在雙方名下，為夫妻雙方共有財產(chǎn)。如未約定按份共有，可認定共同共有，但在離婚分割房產(chǎn)時，出資一方可適當多分。

筆者認為，只要房屋登記在二人名下，哪怕是在婚后購買的，只要雙方?jīng)]有約定按份共有，則房屋就是共同共有，只不過出資的一方在分割時可適當多分。舉例來說，男方在婚前購買了房屋，價值100萬元，女方未出資，但產(chǎn)證上是兩個人的名字，假設雙方未約定按份共有（也就是說約定男方占多少比例產(chǎn)權(quán)，女方占多少比例產(chǎn)權(quán)），那么在離婚時，房屋將被按共同共有的財產(chǎn)進行分割，原則上女方可以拿到一半，男方作為出資方可以適當多分。這個指導意見雖然沒有說如果約定按份共有時如何分，但從法理上講，應當按雙方約定的各自比例分割，如約定男方80%產(chǎn)權(quán)，女方20%產(chǎn)權(quán)，則男方應得80萬元，女方應得20萬元。