保定的網(wǎng)友咨詢我關于簽訂房屋認購書后繳納了定金,開發(fā)商卻無法按照當時宣傳的為5號樓買主提供車庫,她問我該怎么辦.我提供了兩個解決方案,因為電話咨詢很多書面的證據(jù)看不到,只能是大致從法律角度給予簡要指導.現(xiàn)將該問題補充說明如下.
一\房屋認購書不是合同,但是卻并非無效.它的性質其實是談判的預約.
因此,包括該網(wǎng)友在內的很多人談到的違約,適用<合同法>的違約責任條款的說法我認為是不準確的.即使牽強的稱作違約,違的這個"約",似為"預約"更妥當.違反該預約應盡的誠實信用原則了應該承擔的是締約過失責任,而不是違約責任;
二\責任承擔.
所謂締約過失責任,簡單說就是承擔守"約"方信賴利益而不是期待利益的損失.信賴利益要小于期待利益.所謂信賴利益,為了讓包括該網(wǎng)友在內的非法學專業(yè)的朋友理解得更清楚,那意思就是賠償實際損失,不賠未來可能產生的利益損失.期待利益,顧名思義就是要賠守約方因合同可得到的未來利益.
三\定金條款.
即使是談判預約,約定定金條款也并不為法律所禁止.雙方合意可以簽訂定金條款,但是定金不能高于總價款的百分之二十,超過部分法院不支持.
作為買主如果信守誠實信用原則,而開發(fā)商欺詐有車庫卻并不兌現(xiàn),只要確有證據(jù)證明,買主可以要求開發(fā)商雙倍返還定金且可以要求賠償實際損失.
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