陳甲、代某訴陳乙恢復原狀糾紛案法律問題分析

【案情】

　　原告陳甲、代某夫妻二人原為黑石頭村村民。1992年4月14日，兩原告與劉娘府大隊的駱家簽訂了房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓契約證書，購買駱家所有的西小府（為劉娘府大隊所轄）8號院房屋及院墻。由于房子小且破舊，陳甲1992年5月7日向劉娘府大隊申請建房，在建房用地證說明一欄中載明：本戶是黑石頭大隊的社員，在1992年4月14日經(jīng)石證字第87號文買原西小府村駱家的宅院，有三間舊北房和院落，房子舊和小。申請多次建西和東附屬房。四至情況為東至院東墻，南至院內(nèi)南墻，西至陳丙（本案被告陳乙之父）院東墻離50公分，北至北房前。村公所同意陳甲在院內(nèi)建附屬用房，并加蓋北京市石景山區(qū)石景山鄉(xiāng)人民政府劉娘府村公所印章。

　　另查，2000年本案被告之父陳丙去世后，被告陳乙享有西小府9號院房屋的繼承權。此后，兩原告與被告互為鄰里期間，因門前水溝流水問題時常發(fā)生糾紛。2006年7月14日，經(jīng)中間人楊某某調(diào)解，代某與陳乙達成協(xié)議，內(nèi)容如下：坐落在西小府9號院的東墻，鄰院代某門樓西3.5米的院墻屬9號院陳乙所有，靠院墻門樓處留水溝眼不是永久的，如9號院門樓改造，此院墻不存在留水溝眼的問題，鄰院自己想辦法解決。注：水溝眼只允許走雨水。中間人楊某某在協(xié)議上簽字確認。經(jīng)法院向中間人楊某某詢問，楊某某表示駱家與代某之間的買賣契約中已表明該院南墻賣給了代某家，2006年7月14日所簽協(xié)議是為了鄰里和睦，不讓陳乙堵墻門樓處的水溝眼，所以代某才承認該墻是陳乙的。陳乙于2009年6月13日將鄰院代某門樓西3.5米的院墻拆除,并新建一門樓及院墻。原告代某認為被告陳乙拆墻的行為損害了其財產(chǎn)，遂以恢復原狀為由提起訴訟。

　　原告代某訴稱，原告1992年4月從駱家購買西小府8號院的房子和院落。原、被告系鄰居關系，2009年6月被告陳乙翻蓋房子并重修大門和院墻，將屬于原告家的院南墻強行拆毀，重新建起被告的一面墻。被告不聽派出所和原告勸阻，侵占、拆毀原告家院墻，給原告進出、生活造成不便。故訴至法院，要求被告返還侵占原告的南院墻并恢復原狀。

　　被告陳乙辯稱，首先，位于石景山區(qū)西小府8號院屬劉娘府大隊集體所有，屬宅基地。二原告在1992年4月從原房主駱家購買此院落，其行為已構成違反國家宅基地買賣、使用的相關法律規(guī)定，原告不是劉娘府村的村民，不能買賣該房屋。故被告認為，原告不具備起訴的資格。其次，原被告曾于2006年7月14日簽訂協(xié)議，協(xié)議中原告代某承認訴爭之院墻為被告所有，因此，不同意原告的訴訟請求。

　　法院經(jīng)審理認為：本案爭議焦點為訴爭之墻的所有權權屬問題。因原告自駱家購買房屋，從房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓契約證書分析，庭院四至中“南至自家院南墻”的表述，已表明駱家轉(zhuǎn)讓該房屋時，已將訴爭之院墻轉(zhuǎn)讓原告，且在劉娘府建房用地證中載明陳甲經(jīng)92年4月14號經(jīng)石證字第87號文買原西小府村駱家的宅院，亦表明原告購買的是駱家宅院，故原告應當享有該院墻之所有權。雖然2006年協(xié)議約定原告代某表示該院墻系被告所有，但因達成該協(xié)議系為解決鄰里糾紛代某做出的妥協(xié)，且該協(xié)議并不能產(chǎn)生權利轉(zhuǎn)移的效力，故對被告所述該院墻歸其所有的抗辯意見，法院不予采納。原告購房后再申請建房時，因村公所并未提出異議，可視為許可原告與駱家之買賣行為，故被告表示原告對該房屋無所有權的意見，法院不予采納。

　　但由于原告所主張的恢復原狀之請求，系物上之請求權，應當以物的存在為主張權利之基礎，現(xiàn)原告所主張之院墻已經(jīng)拆毀，物已不存在，故其恢復原狀之請求已不可能實現(xiàn)，法院亦不宜支持。原告可通過其他方式對相應權利進行救濟。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國物權法》第三十七條之規(guī)定，判決駁回陳甲、代某之訴訟請求。

　　一審宣判后，當事人雙方均未提起上訴，本案發(fā)生法律效力。

　　【評析】

　　本案涉及的核心法律問題主要包括原告與駱家房屋買賣合同的效力、院墻之物權歸屬的確定、原告權利救濟的方式等三個方面。

　�。ㄒ唬┓课葙I賣合同效力分析

　　長期以來，由于我國農(nóng)村實行土地集體所有制，理論界對農(nóng)村房屋買賣合同的效力大多持否定態(tài)度。我們認為，實踐中對待農(nóng)村房屋買賣不宜采取一刀切的思路。一律確認買賣合同無效的做法既無益于交易穩(wěn)定，也不利于矛盾糾紛的及時化解。正確的思路應當是，結合個案的特點、根據(jù)誠實信用原則，采取尊重歷史、照顧現(xiàn)實的方法來考察農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

　　1、買賣基礎資格分析。根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款的規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。從該款的立法目的可以看出，農(nóng)村宅基地因?qū)偌�體所有，宅基地權利人原則上僅具有使用權。但享有宅基地使用權是獲得在其上所建造住宅之所有權的基礎，宅基地使用權人因合法的建造行為而直接取得房屋的所有權。 即因合法建造等事實行為發(fā)生物權效力。 宅基地使用權人因?qū)Ψ课菹碛形餀喽�具備了出賣房屋的基礎。就本案而言，駱家正是基于對房屋及院墻的合法建造行為，取得了對房屋及院墻的物權，因此具備了出賣房屋及院墻的資格。從買受人的角度看，原告簽訂合同時雖非劉娘府村村民，但其當時的身份亦是農(nóng)民，且買賣合同簽訂后原告即從黑石頭村搬出，駱家也遷出劉娘府村，在宅基地使用問題上，并未造成法律所禁止的一戶多宅的狀況。與城市居民購買農(nóng)村房屋的情況不同，原告受讓房屋的行為并未導致農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的利益受損，實際上僅僅是使用權人的變更而已，從證據(jù)表明這種變更亦是得到該集體經(jīng)濟組織所認可的。

　　在農(nóng)村房屋買賣問題上，北京市法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要認為：農(nóng)村私房買賣合同原則上是無效的。但考慮個案的不同情況，可以根據(jù)實際情況依法確認合同的效力。 這一指導意見充分體現(xiàn)了處理農(nóng)村私房買賣問題既要尊重歷史、又要照顧現(xiàn)實的原則。結合本案，原告1992年4月與駱家簽訂農(nóng)村房屋買賣合同距今已近20年，原告對房屋的占有使用狀態(tài)已經(jīng)相當穩(wěn)定，確定房屋買賣合同有效，有利于確保交易穩(wěn)定，維護現(xiàn)有的房屋占有關系，符合誠實信用原則的要求。

　　2、合同生效要件分析。首先，原告與駱家簽訂的房屋買賣合同雙方意思表示真實，駱家已經(jīng)實際交付房屋，原告也已占有并使用該房屋，雙方房屋買賣合同已經(jīng)實際履行，且并未違反法律的強制性規(guī)定，因此，房屋買賣合同符合法律的基本生效要件。其次，從特殊生效要件的角度分析，本案買賣合同的標的物是農(nóng)村房屋，屬于法律法規(guī)規(guī)定需經(jīng)辦理批準手續(xù)方可生效的合同。那么原告是否履行了有關批準手續(xù)呢？從本案查明事實看，1992年5月原告申請再建房時，得到了有關部門的批準，并履行了相關手續(xù)，且在劉娘府建房用地證中載明陳甲經(jīng)92年4月14號經(jīng)石證字第87號文買原西小府村駱家的宅院，村公所亦未對原告與駱家房屋買賣行為提出異議。因此，有關部門批準原告再建新房的行為，可視為對原告與駱家房屋買賣行為的認可，對原告作為宅基地合法使用權人身份的確認。故原告與駱家房屋買賣合同成立并生效，原告對買受房屋及新建房屋均享有所有權。

　�。ǘ�）院墻之物權歸屬的確定

　　院墻作為不動產(chǎn)買賣的標的物，對買賣合同效力的認定僅僅是院墻權利之歸屬的基礎，并不當然發(fā)生物權效力。因此，我們要準確判斷本案院墻的物權歸屬，僅從房屋買賣合同效力的縱向分析是不夠的，還必須橫向思考。將契約自由與物權特性結合起來考察，從而為本案的審查、判斷、認定提供多元支撐。

　　1、房屋與院墻可看作主物與從物的關系，對主物的處分及于從物。就一般社會常識而言，院墻的功能主要在于將本人房屋與他人房屋相區(qū)分，確保本人居住的安全性和活動空間的私密性。與房屋及內(nèi)墻整體和部分的關系不同，房屋與院墻的關系從居住這一層面上來講，在法律上可視為主物與從物的關系。房屋與院墻這兩種物相互配合、按照居住的目的組合在一起，起主要作用的房屋為主物；配合主物的作用而起輔助作用的院墻為從物。 區(qū)分主物與從物，其意義在于：當事人沒有特別約定時，對主物的處分及于從物，以貫徹物盡其用原則。 院墻的權利歸屬，應以出賣人對院墻所具有的源權力為基礎，出賣人若擁有院墻的所有權，其在房屋買賣合同中對房屋的處分行為，自然及于院墻，買受人亦因此繼受取得院墻的所有權。本案中，駱家始建房屋及院墻的行為，使其對房屋擁有原始物權。況且，在原告與駱家的房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓契約中，載明的房屋四至亦包括該院墻，因此原告基于買賣合同對該院墻享有權利。退一步講，依物的主從關系原理，即使駱家與原告簽訂的房屋買賣合同中未注明庭院四至，駱家將房屋賣于原告，原告仍可依對房屋這一主物擁有權利而及于從物院墻。

　　2、和解協(xié)議對不動產(chǎn)的處分不必然發(fā)生物權變動的效力。通常來講，雙方達成的和解協(xié)議只要具備合同生效要件即具備合同效力。而本案，和解協(xié)議的內(nèi)容涉及院墻這一不動產(chǎn)，因此在具備物權變動要件之前，協(xié)議內(nèi)容即使符合法律規(guī)定，也僅產(chǎn)生協(xié)議成立并生效的可能，并不發(fā)生物權轉(zhuǎn)移的效力。我們認為，2006年7月代某與陳乙簽訂的協(xié)議中原告代某表示該院墻系被告陳乙所有，無論從意思表示角度分析，還是物權變動要件的觀察，都不應當發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移的效力。理由有二：其一，原告因害怕被告堵自家的水溝眼，為盡快解決鄰里糾紛，作為妥協(xié)原告被迫承認院墻是被告家的。因此，放棄院墻權利的行為系受脅迫而為，并非原告真實的意思表示；其二，該協(xié)議中原告承認院墻系被告所有的意思表示，勢必會引發(fā)對現(xiàn)有房屋所有權以及宅基地使用權的變動。而宅基地使用權的變動必須經(jīng)有關部門批準，履行相關手續(xù)，方能產(chǎn)生物權變動之效力。本案原告與被告所達成的協(xié)議既未履行相關審批手續(xù)，亦未得到有關部門的認可，不可能發(fā)生院墻之物權變動效力。因此，原被告所簽訂的和解協(xié)議并未能使院墻的所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，原告仍是院墻的所有權人。

　　3、審批制度可視為農(nóng)村房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的物權公示程序。根據(jù)物權法，城市房地產(chǎn)登記制度為房屋物權的特定公示方式。而本案買賣合同的標的物為農(nóng)村房屋，農(nóng)村房屋因為一般不允許買賣，所以并未對其物權變動實行房產(chǎn)登記制度，房屋權利人手中自然也沒有房屋產(chǎn)權證。那么，農(nóng)村房屋在特定條件下的物權變動是否需要公示呢？本案原告代某房屋及院墻的買受行為是否履行了物權公示的程序呢？我們認為，農(nóng)村房屋在特定條件下的物權變動同樣是需要公示的，只有公示方可產(chǎn)生公信力。本案原告雖然并未履行登記程序，但劉娘府村公所批準其翻建房屋，并頒發(fā)建房用地證的行為，可以視為原告與駱家的房屋買賣行為履行了公示程序，符合房屋物權變動條件要求，能夠產(chǎn)生公信力。因為，村公所的批準頒證與房地產(chǎn)管理部門的登記，除了具體行為方式不同之外，在行為性質(zhì)、公示效果以及對第三人的對抗效力上并無不同。因此，原告因物權公示滿足了房屋及院墻受讓的條件，理應能夠取得院墻的物權。

　�。ㄈ�）權利救濟手段的選擇

　　對物權的私法保護既包括債法上的保護手段，也包括物權法的保護手段。物權法上的保護手段既物上請求權。物上請求權是指物權人于其物被侵害或有被侵害之危險時，可以請求恢復物權圓滿狀態(tài)或防止侵害的權利。 從這一概念來分析，物上請求權行使應當以物的存在為前提。在本案中，原告對院墻所享有的物權已因被告的拆毀行為而導致滅失，原告請求恢復物權圓滿狀態(tài)、返還原物的物上請求權已無法實現(xiàn)。因此，原告應當采取債法的權利救濟手段。

　　本案中，院墻的滅失是由于被告的違法拆除行為所致，原告因被告的侵權行為而喪失了對物的所有權。就被告而言負擔的是侵權行為之債。因此，原告行使債法上的救濟手段應以侵權行為之債的請求權為基礎。根據(jù)《侵權責任法》第十五條之規(guī)定：承擔侵權責任的方式主要有：停止侵害，排除妨礙，消除危險，返還財產(chǎn)，恢復原狀，賠償損失，賠禮道歉，消除影響、恢復名譽。以上承擔侵權責任的方式，可以單獨適用，也可以合并適用。就本案而言，由于院墻作為物已不復存在，原告采取排除妨礙、恢復原狀、返還財產(chǎn)等救濟手段已屬客觀不能。鑒于此，原告選擇賠償損失的救濟手段最為有效。

　　綜上，一審法院判決是正確的。