實踐中，律師要注意的是拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應當優(yōu)先給予面積標準房屋調(diào)換，并可適當減免超過應安置面積部分的房價款，使之達到當?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘藴省?/DIV>
2. 拆遷宗教團體所有房屋的處理
拆遷由房管部門代為經(jīng)租的宗教團體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補償安置方式與標準按照政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補償或者房屋調(diào)換。
3. 拆遷公益事業(yè)房屋的處理
律師應注意，如果拆遷用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應當根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)市場價補償。
4. 拆遷公共設(shè)施的處理
因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設(shè)臨時管線的費用，由拆遷人負擔；但結(jié)合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負擔。
5. 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理
拆遷房管部門依法代管的房屋，拆遷人應當與代管人訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當經(jīng)公證機關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應當向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
6. 拆除違章建筑和臨時建筑的處理
律師應提示委托人拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。是否屬于違章建筑以及是否應無償拆除，應當有法律依據(jù)并依法確定。
其中，《城市規(guī)劃法》實施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設(shè)的，以及臨時建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對違法建筑依據(jù)《城市規(guī)劃法》及地方城市規(guī)劃實施條例規(guī)定處理�！冻鞘幸�(guī)劃法》實施前違法建筑的認定，由縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。
在拆遷公告依法發(fā)布后，或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。
7. 拆遷爭議房屋的處理
由于爭議房屋屬于“產(chǎn)權(quán)不明確的房屋”，為了保障建設(shè)項目的順利進行，在拆遷人提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門依法核實同意，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補償資金辦理提存或者提供符合國家質(zhì)量標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，便可實施拆遷。
8. 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理
9. 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理
拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
1. 公有房屋貨幣補償款的分配。
2. 私有房屋補償款的分割
搬家補償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。
4. 補償款由他人領(lǐng)取的處理
在實踐中，有時會遇到由于拆遷人的疏忽，導致房屋補償款由他人領(lǐng)取，律師應提示委托人，補償款應由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人領(lǐng)款的應認真審查委托書的真實性和內(nèi)容的準確性。如拆遷人疏于審查，錯將拆遷款項支付給他人，仍應對實際的被拆遷人或房屋承租人承擔補償安置的義務。對冒領(lǐng)或錯發(fā)，拆遷人可以依法要求返還不當?shù)美?/DIV>
5. 被拆遷人拒絕受領(lǐng)補償款的處理
拆遷補償安置爭議經(jīng)裁決后，被拆遷人如無法定理由在法定期限內(nèi)不申請行政復議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補償款的，拆遷人可以向公證機關(guān)辦理提存。
6. 售后公房拆遷維修資金的處理
因房屋拆遷等原因造成公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項維修資金的剩余部分，用于補貼社區(qū)公共設(shè)施維修資金的不足。
第五章 房屋拆遷行政裁決過程中的律師實務
第一節(jié) 一般規(guī)定
概念界定
1. 房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據(jù)拆遷法律規(guī)定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償?shù)男问胶徒痤~、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關(guān)于雙方當事人之間的權(quán)利和義務的具體行政行為。
2. 強制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關(guān)部門強制執(zhí)行，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院予以強制執(zhí)行的行為。
適用范圍
本章主要針對城市房屋拆遷中的律師實務，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規(guī)定確定是否適用本章內(nèi)容。
第二節(jié) 裁決申請與受理階段
1. 申請階段
律師在代理當事人提請房屋拆遷裁決申請時，重點是把握按規(guī)定申請所必需的資料。為拆遷主管行政機關(guān)提供服務時應審查申請資料是否符合要求。
1.1 拆遷人申請裁決應提交的資料：
1.1.1 裁決申請書；
1.1.2 法定代表人的身份證明；
1.1.3 被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；
1.1.4 被拆遷房屋的估價報告；
1.1.5 對被申請人的補償安置方案；
1.1.6 申請人與被申請人的協(xié)商記錄；
1.1.7 未達成協(xié)議的被拆遷人比例及原因；
1.1.8 其他與裁決有關(guān)的資料。
1.2 被拆遷人、房屋承租人申請裁決應提交的資料：
1.2.1 裁決申請書；
1.2.2 申請人的身份證明；
1.2.3 被拆遷房屋的權(quán)屬證明；
1.2.4 申請裁決的理由及相關(guān)證明材料；
1.2.5房屋拆遷管理部門認為應當提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。
1.3 裁決申請書應包括以下主要內(nèi)容：
1.3.1 申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業(yè)、住所；
1.3.2 被申請人名稱、地址等基本情況；
1.3.3 申請裁決的請求、事實和理由；
1.3.4 申請人簽名或蓋章、申請日期。
2. 審查受理階段
律師在拆遷行政裁決階段，應注意的重點是聽證和可能不被受理的情形。
2.1 裁決聽證
裁決機關(guān)收到拆遷人的裁決申請后，應當對達成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)占拆遷范圍總戶數(shù)的比例進行審核，未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。具體標準、程序按省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定執(zhí)行。
律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，以及委托人的合法權(quán)益發(fā)表律師意見。
2.2 不予受理的情形
有下列情形之一的，裁決機關(guān)不予受理裁決申請：
2.2.1 已超過房屋拆遷期限的；
2.2.2 申請人未在規(guī)定的日期內(nèi)補齊資料的；
2.2.3 申請人與被申請人達成房屋拆遷補償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛的；
2.2.4房屋已經(jīng)滅失的；
2.2.5 申請人主體資格不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的；
2.2.6 申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的；
2.2.7 裁決做出后，當事人就同一理由再次申請裁決的。
對裁決申請不予受理的，裁決機關(guān)應當自收到申請之日起5日內(nèi)書面通知申請人。
律師對行政機關(guān)作出受理或不予受理的決定，均可為當事人提供咨詢意見，確認行政機關(guān)的決定是否符合法律規(guī)定。如確認不符合法律規(guī)定，可接受委托代書復議申請書、訴狀或代理復議與行政訴訟。
第三節(jié) 裁決審理階段
在拆遷裁決的審理階段，律師的服務重點主要是以下幾方面：
1. 對裁決審理的程序和內(nèi)容的核實。
1.1 裁決行政機關(guān)是否向申請人發(fā)出裁決受理通知書。
1.2裁決行政機關(guān)是否向被申請人送達裁決申請副本及答辯通知書。
1.3 相關(guān)資料、程序的合法性。
1.4裁決機關(guān)是否組織拆遷當事人進行調(diào)解。注意未經(jīng)調(diào)解，不能作出裁決，而申請人經(jīng)兩次通知未參加裁決調(diào)解的，視為撤回裁決申請；被申請人經(jīng)兩次通知不出席裁決調(diào)解的，裁決機關(guān)可以缺席裁決。
1.5 核實補償安置標準是否符合法律規(guī)定與該案的實際情況。
在審理過程中，當事人對評估結(jié)果有異議且未經(jīng)房屋拆遷估價專家委員會鑒定的，裁決機關(guān)應當委托估價專家委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。
1.6 裁決機關(guān)是否及時合法地作出書面的裁決書。經(jīng)調(diào)解當事人達不成協(xié)議的，裁決機關(guān)應自受理裁決申請之日起30日內(nèi)做出裁決。裁決書內(nèi)容應當合法、適當。裁決須經(jīng)裁決機關(guān)領(lǐng)導班子集體討論決定。
1.7 裁決書是否送達。裁決書應當送達當事人，并留有送達的證據(jù)。裁決書可以按照直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達的順序以及實際情況，確定送達方式。無法直接送達、郵寄送達、留置送達的，可公告送達，將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷范圍公示欄內(nèi)，裁決書自張貼于公示欄內(nèi)之日起滿7天視作送達。
2. 裁決中止的審查
在裁決審理過程中，可能出現(xiàn)中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務重點是以下七個方面：
2.1 審查是否發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實。
2.2 審查是否是當事人對評估結(jié)果有異議，需等待鑒定結(jié)論的。
2.3 審查是否是裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的。
2.4 審查是否是作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續(xù)裁決的。
2.5 審查是否是作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的。
2.6 審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。
2.7 中止裁決的情形消除后，應當提請行政裁決機關(guān)恢復裁決。
3. 裁決終結(jié)的審查
裁決審理過程中，行政裁決機關(guān)可能會決定裁決終結(jié)，律師在這種情形下提供法律服務的重點是以下四個方面：
3.1 審查當事人是否達成拆遷補償安置協(xié)議；
3.2 審查申請人或被申請人是否是裁決當事人；
3.3 審查申請人是否撤回裁決申請；
3.4審查作為自然人的申請人死亡，15日內(nèi)繼受人是否表示參加裁決或放棄參加裁決。
4. 裁決書內(nèi)容的審查
裁決書應包括以下主要內(nèi)容：
4.1申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。
4.2 申請裁決的請求、爭議的事實和理由。
4.3 裁決機關(guān)認定的事實、理由和適用的法律依據(jù)。
4.4補償安置方案(補償方式、補償金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及《實施細則》中規(guī)定的應當補償?shù)捻椖?。
4.5 告知當事人行政復議、行政訴訟的權(quán)利及期限。
4.6 裁決機關(guān)的名稱、裁決日期并加蓋公章。
4.7 裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15日。
第四節(jié) 行政強制執(zhí)行階段
在行政決定的行政強制執(zhí)行階段，律師為當事人以及行政機關(guān)提供法律服務的重點主要有以下四個方面：
1. 審查行政強制執(zhí)行申請主體
房屋拆遷裁決書送達后，申請人與被申請人應當執(zhí)行裁決方案。被拆遷當事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，裁決機關(guān)可依法申請強制執(zhí)行。
2. 審查申請強制拆遷前是否依法聽證
申請行政強制執(zhí)行前，裁決機關(guān)應當組織拆遷當事人對行政強制執(zhí)行的依據(jù)、程序、補償安置方案及測算依據(jù)等內(nèi)容進行聽證。同時，還應邀請政府有關(guān)部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當事人拒絕參加聽證會的，裁決機關(guān)應當組織召開調(diào)查會。律師可代理委托人參與聽證會及調(diào)查會，發(fā)表律師意見。
3. 審查行政強制執(zhí)行申請應提交的材料
申請行政強制執(zhí)行，應當提交下列資料：
3.1 行政強制執(zhí)行申請書；
3.2 裁決調(diào)解記錄和裁決書；
3.3 安置用房或補償資金證明；
3.4 被拆遷當事人拒絕接受補償資金的，應當提交補償資金的提存證明；
3.5 被拆遷當事人不同意拆遷的有關(guān)材料；
3.6 聽證會或調(diào)查會記錄。
4. 行政強制執(zhí)行其他應注意的事項：
4.1申請行政強制執(zhí)行，應當由裁決機關(guān)領(lǐng)導班子集體討論決定；
4.2拆遷人未按裁決規(guī)定向被拆遷當事人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準和產(chǎn)權(quán)清晰、無權(quán)利負擔的安置用房的，不得申請行政強制執(zhí)行；
4.3裁決機關(guān)應當提前15天通知被拆遷當事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當事人自行搬遷；
4.4拆遷人應當對被拆除房屋以及房屋內(nèi)的物品向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全；
4.5行政強制執(zhí)行時，裁決機關(guān)應當組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現(xiàn)場；
4.6 裁決機關(guān)是被拆遷當事人的，由同級人民政府裁決的；
4.7行政強制執(zhí)行應當注意防止人身傷害的發(fā)生，要有應對突發(fā)事件的預案；
4.8執(zhí)行的整個過程都要堅持“以人為本”的原則，注重社會穩(wěn)定與和諧。
第六章 農(nóng)村房屋拆遷中的律師實務
第一節(jié) 一般規(guī)定
1．適用范圍
本章適用于指導律師辦理農(nóng)村房屋拆遷法律業(yè)務的實務操作。如有關(guān)省市地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定集體土地上的房屋拆遷適用城市房屋拆遷程序的，從其規(guī)定。
2．本章所指的農(nóng)村房屋拆遷是指依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。
3．律師為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體土地上的房屋拆遷提供法律服務也可參照本章規(guī)定。
第二節(jié) 集體土地的征收征用及補償
律師為農(nóng)村房屋拆遷提供法律服務應當掌握并向委托人宣傳下列有關(guān)法律知識：
1. 征地的原則：
1.1 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定的授權(quán)和程序?qū)r(nóng)民集體所有的土地實行征收或征用，并給予補償。
1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途給予補償。
1.3 征收征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
2. 注意研究當?shù)氐挠嘘P(guān)征地補償安置的具體規(guī)定：
由于我國城市土地實行國家所有，農(nóng)村土地實行集體所有，因此，城市化過程中對土地的需求必然要通過行政機關(guān)對農(nóng)村集體所有土地的征收征用來滿足。律師在辦理此類案件時，不僅要了解國家的有關(guān)規(guī)定，還要注意研究當?shù)氐木唧w規(guī)定。
3. 征地補償安置的工作程序
3.1 在征地依法報批前，縣級土地管理部門應當將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和植物，征地時不予補償。
3.2 縣級以上建設(shè)用地管理部門應當對擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權(quán)人共同確認。
3.3 征地依法批準后，縣級以上土地管理部門應當按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告征地批準事項。除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準事項應當網(wǎng)上公告。
3.4 縣級以上土地管理部門應當根據(jù)征收土地的批準文件，在征地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補償安置方案（含征地拆遷房屋補償安置標準），報當?shù)厝嗣裾畬彶橥夂�，按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶提出申請聽證的，土地管理部門應當按照《國土資源聽證》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證。
3.5 征地補償安置方案批準后，當?shù)厝嗣裾畱M織縣級土地管理部門或委托有關(guān)單位與被征地單位協(xié)商簽訂征地補償安置協(xié)議。
單獨選址項目和分批次項目的征地補償安置費用，應當根據(jù)市、縣人民政府的征地補償安置方案支付，未按期全額支付的，不得核發(fā)建設(shè)用地批準書，也不得使用土地。
3.6 征地中拆遷房屋補償安置的實施程序，按照各省市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。征地拆遷房屋的補償安置需要估價的，也應按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行。
第三節(jié) 農(nóng)村房屋拆遷補償安置
1. 一般規(guī)定
補償安置依據(jù)：被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除已依法確認的違章建筑外，應以實際面積為準。
特別情況的處理：
1.1 征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應當立即停止建房，具體補償金額可以參照建房批準文件內(nèi)容補償，也可由拆遷當事人協(xié)商議定；
1.2 拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當補償。
1.3 違法并應無償拆除的建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，一般不予補償。
1.4 同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。
2. 征地中拆遷居住房屋的補償安置規(guī)定
2.1 被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置
被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
貨幣補償金額計算公式一般為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
被拆除房屋評估如選用重置法的，其建安重置單價結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據(jù)土地市場的實際情況制定并公布。
2.2 被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：
律師應了解，現(xiàn)行規(guī)定拆遷人，對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應當按下列規(guī)定予以補償安置：
具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；
貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。
2.3 其他補償：
律師應了解并告知當事人，拆遷人應當補償被拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。
2.4 補償原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。
3. 拆遷非居住房屋的補償安置：
在辦理拆遷非居住房屋的補償?shù)姆⻊罩�，律師應提醒當事人，這種拆遷及補償應當有利于當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，防止拆遷對當?shù)卦泄ど虡I(yè)與就業(yè)的負面影響。
補償標準一般為：
3.1 拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權(quán)取得費用
3.2 被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權(quán)取得費用，當事人協(xié)商不成時由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估。
3.3 其他補償：
3.3.1 按國家和當?shù)匾?guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。
3.3.2無法恢復使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。
3.3.3 因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償。
3.3.4 其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照當?shù)赜嘘P(guān)國家建設(shè)征地的財物補償標準執(zhí)行。
第四節(jié) 農(nóng)村房屋拆遷評估
農(nóng)村房屋拆遷當事人經(jīng)協(xié)商對被拆遷房屋價格達不成一致時，律師應提醒委托人及時聘請評估機構(gòu)依法評估。作為律師在提供服務時應了解并可向當事人介紹有關(guān)農(nóng)村房屋評估的一般規(guī)定。
1. 一般規(guī)定
房屋重置價格，是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與被拆除房屋具有同等功能效用的全新狀態(tài)的房屋的正常價格。拆遷房屋的評估價格不包括房屋的裝飾價值。房屋裝飾應單獨出具評估報告。
估價時點為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。
評估報告：估價機構(gòu)應按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定格式出具評估報告，評估報告應由注冊房地產(chǎn)估價師簽名，經(jīng)估價機構(gòu)審核并加蓋機構(gòu)公章。
2. 對附屬物、附著物、在建工程、臨時建筑的評估
2.1 附屬物、附著物等評估：按照國家建設(shè)征地的財物補償標準和當?shù)貙嶋H情況進行。
2.2 在建工程評估：一般應采用成本法進行評估。在建工程評估以政府管理部門批準的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計方案等為依據(jù)，工程建設(shè)進度以政府管理部門通知停工時的狀態(tài)為準。
2.3 臨時建筑評估：未超過批準期限的臨時建筑應評估其建筑物殘值。
3. 協(xié)助評估
凡房屋拆遷評估中涉及原始成本、機電設(shè)備、工程造價等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務的機構(gòu)協(xié)助評估。
第七章 行政復議與訴訟中的律師實務
第一節(jié) 拆遷行政復議
1. 一般規(guī)定
拆遷行政復議并不是每個拆遷項目的必經(jīng)階段,但拆遷行政復議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對此提供相應的法律服務。
在拆遷人申請規(guī)劃許可證、房屋拆遷許可證等文件，拆遷管理部門作出與拆遷相關(guān)的行政決定等過程中，只要當事人認為該具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，均有權(quán)依法向管轄部門申請行政復議。
除行政復議法、行政訴訟法已有規(guī)定外，律師應當提示委托人，對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。
2. 律師在行政復議階段的法律業(yè)務：
2.1 審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內(nèi)容包括但不限于：
2.1.1審查立項文件的合法性，對所列文件進行實體和程序?qū)彶?；
2.1.2 審查規(guī)劃許可的合法性，對所列文件進行實體和程序?qū)彶椋?/DIV>
2.1.3 審查用地許可的合法性，對所列文件進行實體和程序?qū)彶椋?/DIV>
2.1.4 審查拆遷許可證發(fā)放的合法性，對所列文件進行實體和程序?qū)彶椋?/DIV>
2.1.5 審查拆遷人申請拆遷許可時提交的拆遷計劃和方案是否合法，有無損害被拆遷人合法權(quán)益的情形；
2.1.6 審查拆遷補償資金是否符合法律規(guī)定及是否被挪用等情形。
2.2 審查相關(guān)拆遷實施行為，律師工作內(nèi)容主要包括：
2.2.1 審查被拆遷房屋評估的合法性。包括評估機構(gòu)的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內(nèi)容（內(nèi)容詳見本指引第二章第二．三節(jié)部分）。
2.2.2 審查補償安置方案的合法性。包括補償對象、利益相關(guān)人、補償范圍、補償標準、補償方法以及安置房源等內(nèi)容。
2.2.3 審查補償安置實施過程的合法性。包括拆遷實施單位與被拆遷人之間的協(xié)商、談話、協(xié)議，以及補償安置的執(zhí)行等事實情況。
2.3 審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：
包括具體行政機關(guān)對被拆遷房屋的面積認定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產(chǎn)權(quán)情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非以及經(jīng)營許可等內(nèi)容。
2.4 審查行政強制拆遷的合法性：
包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的原因、行政強制拆遷的實施等內(nèi)容。
2.5 對相關(guān)事實調(diào)查取證，發(fā)表律師意見。
2.6 向委托人提供法律咨詢。
2.7 對具體事項進行專項法律研究。
2.8 代理協(xié)商、調(diào)解、申請行政復議、仲裁、訴訟、申訴。
2.9 參與對被拆遷人被行政處罰、裁決或強制拆遷后的法律疏導、矛盾化解工作。
2.10 其他相關(guān)法律服務。
第二節(jié) 拆遷訴訟
1. 一般規(guī)定
律師代理房屋拆遷行政案件，除應依照法律、法規(guī)、規(guī)章及全國律協(xié)關(guān)于律師代理行政訴訟案件、群體性案件的一般規(guī)定外，還要重視拆遷案件的特殊性。
1.1 拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，法律關(guān)系繁雜，又是社會的熱點，容易引發(fā)群體矛盾。除了本章第一節(jié)行政復議后15日內(nèi)提起行政訴訟，當事人也可以在行政裁決書送達之日起3個月內(nèi)直接向法院提起行政訴訟（如果行政機關(guān)作出行政行為未告知行政相對人訴訟權(quán)利與期間的，其訴訟時效為兩年）。
1.2 拆遷民事訴訟：是拆遷當事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當事人與非拆遷當事人之間的與拆遷相關(guān)的訴訟。
2. 律師代理拆遷訴訟應注意以下案件受理管轄的特別規(guī)定：
2.1 公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關(guān)依職權(quán)作出的有關(guān)房屋拆遷、補償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應按行政案件受理。
2.2 拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題達成協(xié)議后，一方或者雙方當事人反悔，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。
2.3 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以申請房屋拆遷主管機關(guān)裁決。房屋拆遷主管機關(guān)是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當事人對裁決不服的，可以按法律規(guī)定向人民法院起訴，人民法院將按行政案件受理。
第三節(jié) 律師在拆遷訴訟中的舉證
根據(jù)不同的案情及訴訟請求，律師應當分別按照行政訴訟證據(jù)的若干規(guī)定和民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定提交如下（但不限于）證據(jù)：
1．證明訴訟主體資格的證據(jù)
當事人應當提交身份證明資料即：當事人為自然人的，應提交身份證或戶口本；為法人或其它經(jīng)濟組織的，應提交工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等。法人或其它經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，還應當提交變更登記資料。
2．證明房屋發(fā)生拆遷法律事實的證據(jù)
2.1 拆遷人應提交的證據(jù)：
2.1.1 房屋拆遷許可證；
2.1.2 拆遷公告；
2.1.3 新建建筑物的，提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及工程竣工驗收證明；
2.1.4 房屋被拆除前所作的面積測量報告；
2.1.5 已經(jīng)達成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議；
2.1.6 已向被拆遷人支付貨幣補償款、過渡費、搬家補助費、設(shè)備遷移費等費用的，提交支付憑證；
2.1.7 給被拆遷人提供過渡期臨時用房的證據(jù)；
2.1.8 用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報告等。
2.2 被拆遷人應提交的證據(jù)：
2.2.1 能證明被拆除房屋的所有權(quán)的憑據(jù)；
2.2.2 能證明被拆除房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的性質(zhì)（住宅、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據(jù)；
2.2.3 在被拆遷房屋所有權(quán)憑據(jù)上記載的所有人不是主張權(quán)利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權(quán)主張補償安置的證據(jù)，例如：繼承關(guān)系證明、親屬關(guān)系證明、原權(quán)利人放棄權(quán)利的證明等；
2.2.4 能證明房屋何時被拆除的證據(jù)；
2.2.5 已經(jīng)達成拆遷補償安置協(xié)議的，要提交該協(xié)議；
2.2.6 經(jīng)過房屋拆遷主管部門裁決的，還應提交裁決書。
第八章 附 則
1.本操作指引是根據(jù)現(xiàn)行國家頒布的法律、行政法規(guī)、規(guī)章、地方性法規(guī)及其它相關(guān)文件的規(guī)定，結(jié)合當前律師辦理城市房屋拆遷的實務操作制訂,若國家法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件發(fā)生變化，應以新的法律、法規(guī)及規(guī)范性文件為依據(jù)調(diào)整。
2.本指引由中華全國律師協(xié)會民事專業(yè)委員會組織起草并由中華全國律師協(xié)會常務理事會負責解釋。
3.本指引經(jīng)六屆全國律協(xié)七次常務理事會審議通過，自發(fā)布之日起施行。
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