論期房按揭貸款欺詐及其預防

--------------------------------------------------------------------------------
 
作者：黃海兵
 
摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的改革與發(fā)展，按揭貸款已成為銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房人共同參加房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種重要的信用方式。然而期房按揭貸款欺詐現(xiàn)象也隨之產(chǎn)生，嚴重影響了商業(yè)銀行的利益。本文從銀行如何規(guī)避風險這個法律角度，首先探討了按揭貸款欺詐的表現(xiàn)及特點，并深層次分析了欺詐的原因有外部原因和內(nèi)部原因。最后本文認為預防期房按揭貸款欺詐的方法除了原有制度和操作的改進外，探討了創(chuàng)新的防范銀行風險方式—房地產(chǎn)貸款保險，還提出了應增設在國際上很流行的銀行信用險。

關鍵詞：按揭貸款；欺詐；預防

隨著社會生活的進一步提高和生產(chǎn)力水平的發(fā)展，在我國，商品房按揭首先在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)發(fā)展起來，繼而向內(nèi)地推進，并成為我國房地產(chǎn)融資的一條重要渠道。然而，商品房按揭在我國畢竟是一個新生產(chǎn)物，剛起步不久，缺乏經(jīng)驗，相關的法律又沒有明確的規(guī)定，特別是商品房預售中的按揭由于牽涉到商品房的預售從而顯得尤其復雜，銀行在進行商品房預售按揭的操作中存在著相當大的風險。由于法律與管理方面的原因，個人購房貸款中出現(xiàn)的糾紛現(xiàn)象越來越多，有些貸款糾紛案情還比較復雜，構(gòu)成了對商業(yè)銀行貸款的欺詐行為。這些糾紛已經(jīng)嚴重影響了商業(yè)銀行的利益，成為新的不良貸款的增長點。其中，期房按揭貸款具有典型性。期房是處于建設中的房產(chǎn)，購房人在支付房屋價款之后，并不能像對成品房那樣取得房屋的所有權(quán)，而只是取得對房屋所有權(quán)的期待權(quán)，它在本質(zhì)上是一種債權(quán)。因而期房按揭貸款對銀行而言具有更大的風險，更容易產(chǎn)生糾紛。本文針對期房按揭貸款中出現(xiàn)的欺詐現(xiàn)象，從法律的角度，進行分析、探討，以供商業(yè)銀行商榷。

一、按揭貸款欺詐的表現(xiàn)及特點

（一）按揭貸款欺詐的表現(xiàn)

欺詐銀行按揭貸款形式多種多樣，主要有兩種：一種是“虛擬售房”，即開發(fā)商同十幾戶甚至幾十戶“購房人”簽訂售房合同，并據(jù)此向銀行申請貸款。在取得銀行貸款之后這些購房人便同時不按期歸還銀行貸款本息。還有一種情況是個人向銀行申請巨額貸款購買多處房屋。這些購房人多是開發(fā)商物色來取得銀行按揭貸款的。第二種是“虛值售房”，開發(fā)商將房產(chǎn)的價值抬高，并取得遠遠高于正常房屋價值的銀行貸款。在發(fā)生貸款糾紛時，商業(yè)銀行貸款不可能因為進行了房產(chǎn)抵押而全部得到保障。

（二）按揭貸款欺詐的特點

1、標的額巨大。僅就單個購房貸款的金額來說，數(shù)額或許并不是很大，但因為不歸還貸款的人數(shù)眾多，或者所購房屋眾多，標的總額還是很可觀的。

2、貸款時間相對集中。多數(shù)的貸款集中發(fā)生在三個月到半年之間。

3、 擔保方式單一。一律為房地產(chǎn)開發(fā)商擔保，不同于房屋抵押貸款。個人購房按揭貸款因為貸款人沒有取得所有權(quán)證書，實踐中商業(yè)銀行只能要求房地產(chǎn)開發(fā)商為貸款提供擔保。

4、 作為保證人的房地產(chǎn)開發(fā)商沒有履行擔保責任。在購房人取得房屋所有權(quán)證書，并與銀行辦理房屋抵押登記之前，按法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商對購房人歸還銀行貸款承擔連帶責任。房地產(chǎn)開發(fā)商在代購房人還清欠款之后，可以解除房屋預售合同。但是在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商主動承擔保證責任的很少。

同一開發(fā)商項目下的十幾或幾十個購房人同時不歸還銀行貸款，可能是巧合，但是實踐證明在此類訴訟中有欺詐銀行貸款的行為存在。我們會看到銀行在運用法律手段清理不良過程中的困難：作為原告一方，面對的被告卻有十幾甚至幾十，因為我國目前的訴訟制度，銀行進行這樣的訴訟，不僅要耗費巨大的人力、精力，有時還要接受“不經(jīng)濟訴訟”的尷尬結(jié)果。

我國的房地產(chǎn)金融市場可以說是剛剛起步，所以對目前在個人購房按揭貸款中出現(xiàn)的這些欺詐現(xiàn)象進行研究，并尋找切實可行的解決方案，對我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有積極的意義。

二、期房按揭貸款欺詐原因探析

銀行業(yè)本身就是具有風險的行業(yè)。雖然有各種風險防范措施，但因為市場環(huán)境和借款人的條件可能出現(xiàn)變化，欺騙銀行貸款的行為從金融業(yè)產(chǎn)生起就存在，另一方面銀行在風險防范機制上可能存在缺漏，在貸款審核環(huán)節(jié)上可能存在疏忽，這些情況都可以導致不良貸款的出現(xiàn)。其中，很多的問題是出現(xiàn)在商業(yè)銀行的審貸環(huán)節(jié)。下面本文將對期房按揭貸款糾紛形成的原因進行分析。

（一）外部原因

現(xiàn)代住房按揭制度為欺詐銀行貸款提供了可能，因為在各種手續(xù)齊備的情況下，購房人只需提供房地產(chǎn)開發(fā)商開具的首期付款收據(jù)即可獲得銀行的貸款。這為作假提供了空間。在個人住房貸款中，銀行根據(jù)購房人的授權(quán)，直接將貸款劃到房地產(chǎn)開發(fā)商在銀行開立的賬戶上，而且最高按揭比率為70%，所以個人在按揭貸款欺詐中獲益的可能性很小。因而，按揭貸款欺詐只能是房地產(chǎn)開發(fā)商欺詐，其欺詐目的有二，第一是為了周轉(zhuǎn)資金，第二是詐騙銀行貸款。

1、 為周轉(zhuǎn)資金而欺詐銀行貸款�，F(xiàn)今房地產(chǎn)市場仍具有巨大的消費潛力和盈利能力。很多的公司熱衷于房地產(chǎn)開發(fā)并不只是將它視為一種投資，在某種意義上更像是一種投機。然而房地產(chǎn)業(yè)畢竟是需要巨額資金支持的行業(yè)，在開發(fā)過程中出現(xiàn)資金短缺或者資金周轉(zhuǎn)不靈而使開發(fā)項目停滯的現(xiàn)象司空見慣。開發(fā)商的項目大多有銀行貸款的輔助。在不能進一步取得銀行資金支持來解決資金周轉(zhuǎn)問題的情況下，從銀行套取購房人預售房屋按揭貸款就成為解決這一問題的有效途徑。而且，相對于企業(yè)貸款，個人住房按揭貸款還具有門檻低、手續(xù)簡便、利率低、速度快的特點。房地產(chǎn)開發(fā)商可以同十幾或幾十個“購房人”簽訂房屋預售合同，在給他們開具首期付款收據(jù)之后即可獲得銀行的貸款。在銀行無法追索貸款而決定起訴時，開發(fā)商就主動回購涉案房產(chǎn)，并承擔全部“保證”責任。到此時，開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)問題也解決了。

2、 騙取銀行貸款。房地產(chǎn)市場不健康的繁榮與火爆使得許多企業(yè)蜂擁而入，一些根本不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和能力的企業(yè)也混列其中。這些企業(yè)開發(fā)的項目完全依靠銀行貸款和建設單位墊付工程款來維持，只有在房產(chǎn)開發(fā)完成銷售完畢他們才有可能償還銀行貸款和建設單位的工程款。有些企業(yè)的出發(fā)點純粹就是為了騙取銀行貸款。于是就出現(xiàn)了將根本不存在的樓層出售、與評估機構(gòu)人員串通抬高房產(chǎn)估價，騙取了銀行貸款的荒謬事情。可想而知，貸款收回也就毫無保障了。

以上這兩種情況，房地產(chǎn)開發(fā)商都有具備欺詐的故意，且實施了欺詐的行為，并導致了銀行的放款行為。依照《中華人民共和國民法通則》第68條規(guī)定，“一方當事人故意告知對方虛假的情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人做出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。”所以上述行為符合欺詐行為的構(gòu)成要件，構(gòu)成對銀行貸款的欺詐。這兩種情況下銀行按揭貸款還要面臨以下風險：1. 有的開發(fā)項目可能因為無法通過質(zhì)量檢測而使按揭無效；2. 銀行無法保證貸款能夠?qū)？顚Ｓ茫?. 建設單位墊付的工程款以及拖欠的工人工資等，依照《合同法》第286條，都屬于法定的優(yōu)先受償權(quán)之列，這就使得開發(fā)商向銀行提供的抵押擔保形同虛設。

（二）內(nèi)部原因

主要是商業(yè)銀行在貸款審核環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏忽和過失。應該說現(xiàn)在商業(yè)銀行對個人住房貸款都制定了比較嚴格的風險防范措施，如在貸款對象上，不準房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工申請期房按揭貸款；在貸款審查程序上，除了銀行本身的審查之外，還有中介服務機構(gòu)如律師事務所、資產(chǎn)評估事務所等的審查。如此嚴格的審查，是為了對購房人的還款能力和還款意愿做出判斷。然而這些規(guī)定由于在實踐中被流于形式而起不到風險防范的作用，主要存在以下幾個問題：

1、沒有嚴格執(zhí)行貸款審核操作規(guī)程。按揭貸款，就其本意來說，是一種抵押貸款，即購房人將其依據(jù)買賣合同取得的房地產(chǎn)所有權(quán)或期待權(quán)抵押給銀行，以獲得銀行貸款。因此，對于現(xiàn)房，商業(yè)銀行要求進行抵押登記，對于期房則要求進行預售登記，預售登記具有公示的效力，可以對抗第三人。然而房地產(chǎn)開發(fā)商能夠?qū)⒏�本不存在的樓層出售獲得了銀行的按揭貸款，欺詐行為得逞，顯然是銀行在審貸環(huán)節(jié)出了問題。

2、貸款審查中注重審查申請資料的合規(guī)性忽視其真實性。銀行在發(fā)放按揭貸款之前都會按照規(guī)定對購房人的個人情況，包括職業(yè)、職務、年齡、健康狀況、家庭收入情況、支出情況等進行審查，以此來確定購房人的還款能力。但是實際操作中，因為我們國家沒有社會信用評估體系，這些資料的來源主要是購房人提交或者以問卷形式獲得。它們的真實性無法得到保證。于是就出現(xiàn)了一人在同一銀行得到1千多萬元貸款購買多處房產(chǎn)的現(xiàn)象。

3、沒有明確中介機構(gòu)職責與責任。雖然貸款操作規(guī)程要求在某些情況下應具備中介機構(gòu)的審查報告。但是這種規(guī)定已然被流于形式。中介機構(gòu)提供的不是負責任的中介服務。律師事務所出具的法律審查意見依據(jù)的是購房人提交的材料（包括復印件），即使出現(xiàn)可疑情況也沒有進一步作法律調(diào)查。資產(chǎn)評估機構(gòu)同樣良莠不齊，它們提交的資產(chǎn)評估報告與實際價值可能相差甚遠。

三、期房按揭貸款欺詐預防

（一）原有制度和操作的改進

1、 健全貸款的資信評估

這里涉及到的三個方面的問題，即購房人個人的資信評估、房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)的資信評估和作為抵押財產(chǎn)的房地產(chǎn)評估。

（1）個人資信評估

發(fā)達國家已經(jīng)建立起個人信用評估體系，由專業(yè)機構(gòu)提供個人信用評估報告。專業(yè)機構(gòu)的資料來源于信貸機構(gòu)的紀錄，法庭紀錄，且各專業(yè)機構(gòu)之間的資料是共享的，因而他們能夠提供準確、快捷的個人信用報告。商業(yè)銀行可以迅速而準確的掌握借款申請人的信用背景資料，并在短時間內(nèi)對借款人的還款能力做出客觀判斷。我國也要借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，建立起自己的信用評估體系。個人要樹立誠信觀念，對影響自己信用的行為要堅決維護好。銀行機構(gòu)首先要實現(xiàn)行內(nèi)各部門之間和行際之間資源的共享。房貸部門在審核個人按揭貸款申請時，應該能夠看到有關個人貸款及償還記錄、信用卡透支情況紀錄等信息，以對個人信用狀況做出初步判斷。個人作為負責人的企業(yè)的信用狀況也可以作為對個人貸款申請進行考察的參考因素。

（2）擔保企業(yè)資信評估

每一個商業(yè)銀行都有自己的法人客戶信用評級標準和體系，通過對法人客戶的財務會計報表進行審核，確定企業(yè)的信用等級，并據(jù)此決定該客戶的授信額度。對于房地產(chǎn)開發(fā)商的資信評估完全可以適用銀行自己現(xiàn)有的法人客戶評級標準，并參照對房地產(chǎn)開發(fā)商的授信額度確定其所擔保的按揭貸款的額度、期限和利率。

（3）房地產(chǎn)評估

在個人住房按揭貸款中，房產(chǎn)評估是防范貸款風險的非常重要的措施。在個人按揭貸款長期的貸款期里，抵押物的價值是保證貸款人債權(quán)安全的主要屏障。在我國期房按揭貸款中涉及到房地產(chǎn)評估的是對房地產(chǎn)開發(fā)商的在建工程的價值評估，這是房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行整體擔保的需要，也是將來房屋價值評估的基礎。在按揭貸款期限內(nèi)，商業(yè)銀行已經(jīng)承擔了房地產(chǎn)可能貶值的巨大市場風險，那么減少房地產(chǎn)評估不實造成的損失就尤顯重要了。

2、嚴格內(nèi)部審查，建立責任制

（1）嚴格銀行審貸環(huán)節(jié)的把關

嚴格銀行審貸環(huán)節(jié)把關可以避免很多的按揭貸款風險，按揭貸款審查是由開發(fā)商的售樓員代為完成等實際業(yè)務操作中不規(guī)范行為以及可能由此產(chǎn)生的不良后果。關鍵問題在于明確責任、嚴格責任，建立適當?shù)莫剳蜋C制，使貸款審查人真正自覺的按照規(guī)定進行，并對審核資料的真實性負責。這樣銀行就可以避免因為自身原因而產(chǎn)生的風險。

（2）嚴格中介機構(gòu)的審查，加強其風險責任

現(xiàn)今按揭貸款過程中的律師審查僅被銀行視作一種程序要件，發(fā)放按揭貸款只要具備律師審查報告即可；受聘律師事務所也把出具法律審查報告簡化成填寫格式性條款的工作。這樣律師審查既起不到防范風險的作用，真正發(fā)生糾紛時也不會有人追究受聘律師事務所的責任，律師承擔的責任與其收取的高額咨詢費是不對等的。既然貸款審核規(guī)程規(guī)定了律師事務所審查這道程序，那么就應該發(fā)揮其作用。銀行在與律師事務所簽訂的合作協(xié)議中應該明確這一點，律師事務所要對經(jīng)其審核的資料的真實性負責。比如，對于年薪400萬元的核實，絕不是購房人單位的一紙證明就能解決問題的，律師應該到稅務機關進行查實。據(jù)有關報道說，今后將建立個人所得稅重點納稅人檔案，對年收入在10萬元的高收入者建立個人稅務檔案。這也為律師取證提供了便利。另一方面，很多的律師事務所向保險公司投保了責任險，這也為律師事務所承擔過失責任提供了可能。如果能夠做到這一點，銀行的很多按揭貸款風險都可以避免。

房地產(chǎn)評估對按揭銀行的重要作用顯而易見，特別當房地產(chǎn)開發(fā)商的階段性擔保結(jié)束，購房人取得房屋所有權(quán)并辦理房地產(chǎn)抵押之后，房地產(chǎn)就成為銀行實現(xiàn)債權(quán)的基本保障。世界上很多國家都有完善的房地產(chǎn)評估制度，對房地產(chǎn)專業(yè)評估人員的資格、評估程序、評估方法，乃至評估報告的標準格式都有明確的規(guī)定。但是在我國目前的情況下，比評估方法和評估程序更重要的是評估機構(gòu)的職業(yè)道德。在我國，不同評估機構(gòu)對同一評估對象做出的估價存在巨大差距的現(xiàn)象時有發(fā)生。選擇有信用、有責任感的評估機構(gòu)，并可以與之建立長期合作關系，是商業(yè)銀行防范因房產(chǎn)評估不實造成風險的舉措。而且評估機構(gòu)的收費標準也應該有所改變，評估費用不應該按照評估價值的一定比例收取，因為這樣不可避免的會造成房地產(chǎn)評估價值虛高的現(xiàn)象。

（二）按揭貸款欺詐防范風險方式創(chuàng)新——房地產(chǎn)貸款保險

在我國住房信貸業(yè)務發(fā)展初期，保險公司就開始介入住房消費信貸保險市場。但是我國住房信貸保險并沒有隨著我國住房按揭貸款業(yè)務的繁榮而成熟，它在保險規(guī)模、產(chǎn)品種類、運作模式等方面在整體上還處于起步階段。

相對來說，世界上已經(jīng)有很多成熟的房地產(chǎn)保險的運作模式，如美國的信用保證保險模式。這種保險是以信用關系為保險標的的保險，在發(fā)生不履約行為時，保險公司負責對銀行債權(quán)人進行賠付。這種保險既有履約的擔保功能，又有信用的保險功能，可以有效的保護銀行的利益。

在我國，與住房貸款有關的保險包括住房消費信貸財產(chǎn)保險、住房定期人壽保險和人身意外保險、以及住房消費信貸保證保險。住房消費信貸財產(chǎn)保險，是購房人為其貸款所購房屋投保，并承擔保費，銀行作為受益人的保險。但實際上，由于保險責任范圍內(nèi)的原因給銀行貸款造成的損失的概率，要遠低于由于購房人自身的原因給銀行貸款造成的損失的概率，對某行的住房信貸業(yè)務來說，鮮有因為火災、爆炸等原因造成房屋損失以至貸款損失的事件發(fā)生。住房定期人壽保險和人身意外保險是由購房人投保，當購房人發(fā)生意外傷害而無法償還貸款時，由保險公司負責償還貸款的保險。此種保險在實踐中應用不廣。住房消費信貸保證保險是我國住房信貸保險市場最早出現(xiàn)的險種，是一種履約保險。但是由于保險公司控制不力等原因，一系列的免責條款使保險公司的工作只剩下收取保費，當然也不會受到銀行的青睞。

但我認為，現(xiàn)階段我國住房消費信貸保險沒有產(chǎn)生良好的效果，我們不能因此否認住房消費信貸保險應該具備的作用，因為在國際上已經(jīng)有了成功的范例：房地產(chǎn)開發(fā)商一般不介入按揭貸款關系，由此留下的貸款擔保由保險人承擔。我們在制度設計上有需要改進的地方。我們在對住房消費信貸保證保險運作方式上進行改進，使其發(fā)揮更大作用的同時，還應該增設在國際上很流行的銀行信用險。它是指貸款銀行以購房人的信用為保險標的，在購房人不能如期付款而造成損失時，由保險人賠付該損失的一種保險。在實際操作中，可以要求銀行、開發(fā)商、購房人共同投保，保費由銀行、開發(fā)商、購房人按照一定的比例共同負擔，以銀行作為受益人。對于信譽狀況良好的購房人，銀行可以考慮退還部分保費。這樣在購房人貸款出現(xiàn)逾期，開發(fā)商又不履行辦證責任時，銀行可以要求保險公司承擔保險責任，依靠保險公司承擔保險責任作為還款保障。另外，北京市住房資金管理中心成立了北京市住房貸款擔保中心，為住房公積金貸款提供擔保，這為將來政府或私人設立專項住房貸款保險打下良好的基礎。這是一種銀行獲得還款保障比較好的發(fā)展趨勢。

參考文獻：

①參見劉桂林著：《律師在樓宇按揭中如何維護消費者利益》，載于《北京晨報》。

②參見王涌泉著：《住房按揭法律問題研究》，載于中國資產(chǎn)證券化專業(yè)網(wǎng)。

③參見盧瓊著：《房地產(chǎn)樓花按揭研究》，載于《中國房地產(chǎn)法研究》第1卷，法律出版社2002年2月出版。

④參見盧瓊著：《房地產(chǎn)樓花按揭研究》，載于《中國房地產(chǎn)研究》第1卷，法律出版社，2002年2月出版。

⑤參見鄭翔著：《防范房地產(chǎn)貸款風險的政策建議》，載于《新重慶城市開發(fā)與建設》2003年第8期。

⑥參見沈沛著：《信貸資產(chǎn)證券化第169頁，金融出版社，1998年出版。

⑦參見盧瓊著：《房地產(chǎn)樓花按揭研究》，載于《中國房地產(chǎn)法研究》第1卷，法律出版社2002年2月出版。

黃海兵